Renovar ou construir uma casa
O fator mais importante que determinará o custo final da reforma é seu escopo e padrão de desempenho. É óbvio que quanto maior for a reforma prevista, maiores serão os seus custos unitários relativos a 1 m2 de área líquida (área interna de todos os quartos calculada ao nível do piso) e o custo total. No entanto, estamos principalmente interessados na relação desses custos com os custos totais de construção de uma nova casa. Mostramos quais os dispêndios financeiros que serão necessários para construí-la, e o que realizar a reforma, para três diferentes âmbitos de trabalho realizados no padrão básico de desempenho, mostramos no exemplo de duas casas unifamiliares selecionadas.
As casas que escolhemos são: um edifício térreo sem sótão e um edifício com sótão totalmente acabado de acordo com os padrões básicos. A casa térrea tem uma área útil de 97 m2, enquanto a casa com sótão - 220 m2.
Os detalhes técnicos e médios - médias nacionais - custos de construção de casas por construtoras, calculados no sistema Sekocenbud ao nível de preços do quarto trimestre de 2013, são apresentados na Tabela 1. A média - médias nacionais - custos de reforma por construtoras Essas moradias unifamiliares para três escopos de trabalho são apresentadas na Tabela 2. Os escopos das obras foram ajustados à escala das reformas mais freqüentemente realizadas - pequeno, médio e grande.
Âmbito da renovação
Para alguns, renovar significa pintar paredes ou substituir os azulejos de cerâmica, para outros é uma reconstrução completa da casa. Antes de iniciar as obras, o escopo da reforma deve ser cuidadosamente definido, principalmente quando envolver obras mais sérias.
Pequena renovação. Inclui a restauração e reparo de certos elementos estruturais, de instalação e acabamento. O âmbito das pequenas obras de renovação inclui reparações locais de rebocos interiores e revestimentos de gesso cartonado, pintura de paredes e tectos em todos os quartos, substituição parcial de pisos de cerâmica, reparações locais de reboco externo, pintura da fachada, bem como limpeza e impregnação do revestimento externo de clínquer.
As obras elétricas incluem a substituição de quadros de distribuição e tomadas e a reforma das instalações sanitárias - baterias, pias, lavatórios, vasos sanitários, fogões a gás e aquecedores de banheiros.
Renovação média. O seu âmbito inclui a execução de todas as obras, que incluem uma pequena renovação mais substituição de dispositivos de instalação desgastados e um maior número de reparações em alguns elementos estruturais, de instalação e acabamento.
Este escopo de trabalho em obras de construção em geral inclui a demolição parcial de paredes divisórias e sua reconstrução em outro lugar, substituição de portas internas, revestimento de parede feito de ladrilhos de cerâmica, pisos de terracota com uma camada de nivelamento e isolamento anti-umidade, bem como a vedação do telhado e substituição do sistema de calhas. Nas obras elétricas, está prevista a substituição de luminárias e acessórios, bem como de aparelhos do quadro. A média renovação das instalações sanitárias inclui também a substituição da banheira, base de duche, radiadores e válvulas dos radiadores, bem como a limpeza e pintura das tubagens de gás.
Grande renovação. Significa elevar o padrão de utilidade da casa graças à renovação dos elementos estruturais e à reconstrução ou substituição dos acabamentos selecionados e elementos de instalação por elementos com parâmetros técnicos e de utilidade superiores.
Este âmbito de trabalho é já uma renovação geral, que inclui inúmeras obras de demolição, novo isolamento anti-humidade das paredes de fundação e pavimento, camadas de nivelamento sob os pavimentos e uma substituição completa de: janelas, portas interiores e exteriores, revestimentos de azulejos, pavimentos, gesso e revestimento externa, bem como cobertura com camada de cobertura inicial, rufos, calhas e algerozes. Nesse âmbito de reforma, está prevista a substituição praticamente completa das instalações elétricas e sanitárias.
Custos de reforma de casa
Os demonstrativos e gráficos apresentados mostram que os custos de realização da reforma são proporcionais aos custos de construção de uma nova casa e - dependendo do escopo da obra - são em relação aos custos de construção em torno de 8,5% para uma pequena reforma, 24% - para uma média e 70% - para o grande. Ao mesmo tempo, como no caso da construção de novas moradias, os custos unitários de renovação - relacionados com a área líquida - são ligeiramente inferiores para uma casa maior (diagrama da relação dos custos de renovação com a construção de casas).
Obviamente, o âmbito de cada renovação é determinado individualmente, ajustando-o às condições técnicas das instalações renovadas ou modernizadas, bem como às necessidades e capacidades financeiras do cliente. Portanto, os escopos dos trabalhos aqui propostos e seus custos só podem ser tratados como exemplos, definidos como exemplos para fins de realização da análise. Seu resultado deve, no entanto, ajudá-lo a responder à pergunta: renovar ou construir?
Mais informações sobre preços de obras de reforma podem ser encontradas nas publicações do SEKOCENBUD: "Boletim de Preços para Modernização e Reforma - BCM", "Boletim de Preços para Reformas e Construção e Obras Históricas BRR", "Boletim de Preços para Obras de Instalação BRI" e "Boletim de preços de obras elétricas BRE.
