A quem confiar a execução das obras?
Uma casa unifamiliar pode ser construída de duas maneiras:
- selecionar um empreiteiro geral e celebrar um contrato abrangente com ele,
- selecionar vários empreiteiros que realizarão fases específicas de construção (tarefas) e assinar vários contratos parciais.
É mais cômodo construir da primeira maneira, porque então o investidor não tem que coordenar a obra. O empreiteiro geral trata disso, e o investidor apenas fornece o projeto de construção e fornece o canteiro de obras. A conveniência tem um preço: o empreiteiro geral cobra uma pequena porcentagem do valor total da obra pela coordenação das atividades no canteiro de obras.
Como encontrar um bom empreiteiro?
É melhor usar a recomendação de amigos que construíram uma casa recentemente. Com ou sem recomendação, é sempre bom ver as casas construídas por uma determinada empreiteira e ouvir a opinião dos residentes. Também vale a pena ir ao canteiro de obras executado por esta empreiteira e verificar se está em ordem, se os materiais aí armazenados estão protegidos da chuva e se o canteiro de obras está vedado. Você também pode consultar os ramos da Associação Polonesa de Engenheiros e Técnicos de Construção.
É bom perguntar ao empreiteiro escolhido:
qual é o estatuto jurídico da empresa, a legalidade da empresa é comprovada por cópia da inscrição no registo comercial (aplica-se a pessoas singulares ou sociedades civis) ou no registo comercial (se for uma sociedade de responsabilidade limitada ou sociedade por acções). Também vale a pena saber há quanto tempo a empresa existe e qual é o seu endereço e número de telefone (não é uma empresa bush, não é uma empresa de IVA);
- quantas pessoas empregam a empresa e quais as suas especialidades (ex .: para realizar alvenaria, reboco, instalação),
- o que já construiu (para que você possa ver o objeto, aprender sobre a tecnologia, cumprimento de prazos, qualidade e preço),
- onde comprar materiais ,
- quais equipamentos possui (uma empresa séria não precisa emprestar equipamentos básicos e pagar por eles).
Quem será o gerente do site?
Os investidores geralmente não são profissionais da construção, portanto não podem avaliar se o investimento está sendo realizado de maneira adequada. Portanto, essas tarefas são confiadas ao gerente do site, que é responsável por tudo o que acontece no site.
Nota: o gerente do local só pode ser uma pessoa autorizada a dirigir as obras.
De acordo com a lei de construção, é responsabilidade do investidor assumir a gestão da construção pelo gerente da construção. No entanto, ele pode marcar um encontro com o empreiteiro (e incluir uma cláusula apropriada no contrato) para que o empreiteiro seja obrigado a contratar um gerente de construção. Ele também pode assinar contrato com quem ficará responsável pela gestão da obra.
Nota: é bom quando o gerente do local é o empreiteiro geral ou uma pessoa empregada por ele. Se surgirem disputas em relação à execução inadequada de obras, o empreiteiro pode transferir a responsabilidade para o gestor selecionado pelo investidor. Não será fácil provar que está certo.
Vale a pena ter um inspetor de supervisão do investidor?
Não é necessário nomear um inspetor de supervisão do investidor. Porém, como se pressupõe que o gestor da obra seja um representante da empreiteira, vale a pena que o investidor tenha seu representante no canteiro de obras, que fiscalizará as obras e fará com que as obras sejam executadas de maneira adequada.
A obrigação de assegurar a supervisão do autor pode ser imposta ao investidor pela autoridade que emite a licença de construção se as obras de construção forem muito complexas ou se o seu impacto ambiental for esperado.
Nota: as funções de inspetor de supervisão de um investidor podem ser desempenhadas apenas por uma pessoa com qualificações em construção na especialização relevante.
Se a construção de uma casa exigir a nomeação de inspetores de supervisão do investidor de várias especialidades, o investidor deve designar um deles como coordenador.
Supervisão do autor A supervisão do autor
consiste em verificar se as obras estão de acordo com o projeto, bem como decidir se é possível introduzir soluções diferentes das previstas no projeto, se tal for comunicado pelo gestor da obra ou pelo fiscal do investidor.
Nem sempre é necessária a supervisão do autor, o seu estabelecimento é muitas vezes o resultado de acordos entre o investidor e o autor do projeto (ver: Sem o projeto, nem mesmo, ŁD 7/2002). O investidor pode obrigar o projetista a exercer a supervisão do autor. Também pode ser exigido pela autoridade que emite a licença de construção em situações justificadas (por exemplo, quando o projeto é muito complicado). A supervisão do autor pode ser encomendada não apenas ao designer, mas também a outra pessoa com qualificações apropriadas.
Atenção: Não é permitida a combinação das funções de gestor da obra e fiscal do investidor (o gestor está do lado do empreiteiro e o fiscal do investidor). É possível combinar a função de inspetor de supervisão do investidor com o desempenho de supervisão do autor, bem como a gestão da construção e supervisão do autor.
Base jurídica: Lei de 7 de julho de 1994 Lei da Construção, texto consolidado 2000, nº 106, item. 1126, conforme alterado d.
