Casa antiga: quem está vendendo?
Para começar, você precisa verificar novamente quem é o vendedor da casa. Esses dados podem ser encontrados no trecho atual do registro de imóveis e hipotecas. Compare os dados do cartão de identificação do vendedor com eles. Essa cópia é válida por 3 meses a partir da data de sua emissão. As entradas no cadastro de terrenos e hipotecas também mostram se o vendedor é o único proprietário do imóvel. Se houver mais proprietários (por exemplo, eles são cônjuges ou irmãos), todos eles devem concordar em vender a casa e proceder a uma escritura notarial.
Atenção! Depois de obter o número do registro do terreno e da hipoteca do vendedor, também podemos revisar sua condição no sistema eletrônico em: www.ekw.ms.gov.pl.
Durante a conversa com o proprietário, vale perguntar como ele adquiriu o direito ao imóvel (compra, herança, doação) e se não instituiu o direito de preferência para outras pessoas.
Garantia de fé pública nos registros de terras e hipotecas
Além dos dados do proprietário, o registro de terras e hipotecas contém uma série de informações necessárias para o futuro proprietário. É realizado com o objetivo de apurar o estatuto jurídico dos bens imóveis, é aberto e pressupõe-se que contenha lançamentos de acordo com o atual estatuto jurídico.
Uma situação conveniente para o comprador é aquela em que, além da marcação do imóvel e do proprietário, não há inscrições ou menções de quaisquer pedidos. O imóvel sobre o qual foi constituída a hipoteca deve ser abordado com cautela - este tipo de gravame está associado ao imóvel e não ao posterior proprietário (na prática, significa a necessidade de reembolsar a dívida caso o antigo proprietário não cumpra esta obrigação). Um terreno com passagem necessária para os vizinhos também pode ser um problema - então somos obrigados a tolerar a passagem do vizinho pela nossa propriedade.
Deve-se mencionar aqui que os registros fundiários e hipotecários estão cobertos pela garantia da fé pública. Diz respeito à situação jurídica dos bens imóveis inscritos no registo predial e hipotecário e é imprescindível para quem pretende adquirir a propriedade desses bens. As disposições legais que expressam o conteúdo da garantia também funcionam nas transações jurídicas como o princípio da confiabilidade (publica fides) dos registros de terras e hipotecas.
A garantia de fé pública nos registros de terras e hipotecas está incluída no art. 5-9 da lei sobre terras e registros de hipotecas e hipotecas. Nos termos das disposições anteriores, o comprador de um imóvel adquire-o mediante contrato notarial de quem se inscreve no registo do terreno e da hipoteca como titular, contrariamente ao actual estatuto jurídico. Pode ser esse o caso, por exemplo, quando o processo de sucessão não tenha sido executado e, segundo a indicação do testamento, os bens devam pertencer a outra pessoa.
A condição para a garantia da fé pública no registro de imóveis e hipotecas é:
- a natureza paga do contrato (a garantia não nos protegerá se o contrato for uma doação; então, a propriedade retorna ao proprietário real; o legislador introduziu esta limitação, supondo que os interesses do titular devam ser priorizados sobre os interesses do comprador potencial, que em troca da propriedade adquirida não pagou qualquer benefício);
- boa-fé do comprador (na prática, o estado de boa-fé significa que o comprador não sabe que o conteúdo do cadastro do terreno e da hipoteca é inconsistente com o atual estatuto jurídico ou não o pôde conhecer).
Portanto, a garantia de fé pública no registro de imóveis e hipotecas permite que a pessoa que adquiriu o imóvel se refira ao conteúdo do livro que lhe é favorável em caso de qualquer inconsistência entre o estatuto jurídico do imóvel divulgado no registo predial e o estatuto jurídico real.
Nós verificamos o plano de desenvolvimento espacial local
Informações sobre os planos para as áreas adjacentes à propriedade (se uma autoestrada funcionará nas proximidades no futuro ou se plantas industriais serão planejadas) podem ser obtidas no plano de ordenamento do território local ou - se a comuna não o tiver - no estudo das condições e direções zoneamento. Além disso, o plano definirá os parâmetros permitidos de edifícios nas imediações (suas dimensões máximas), a área biologicamente ativa dos lotes e a forma possível de desenvolvimento do terreno - uma indicação do tipo de serviços, habitação unifamiliar ou multifamiliar ou possíveis áreas para esportes e recreação O plano com a parte descritiva está à disposição de todos os interessados para revisão.
Quem será nosso vizinho?
E uma coisa trivial, mas não menos importante - o bairro. É bom ver como são as propriedades vizinhas, se estão em ordem, e o silêncio dos subúrbios não é perturbado pelo barulho das motos ou da música alta. Se nada o preocupa, é hora de iniciar as negociações financeiras e levar a casa dos seus sonhos.
Compramos uma casa velha e o que vem a seguir, ou seja, uma garantia
. Também vale a pena saber que, no caso de posteriormente detectarmos defeitos na casa, podemos usar os direitos previstos na garantia.
De acordo com as disposições do Código Civil, o vendedor é responsável perante o comprador se: o item vendido tem um defeito que reduz o seu valor ou utilidade, não tem as propriedades que o comprador previu ou se foi entregue ao comprador em estado incompleto (garantia para defeitos físicos).
O vendedor também é responsável se o item vendido for propriedade de terceiros ou se estiver onerado com o direito de terceiros, por exemplo, o direito à prisão perpétua (garantia para defeitos legais).
A principal característica da responsabilidade pela garantia é que ela se aplica a itens novos e usados (e, portanto, também a casas compradas no mercado secundário) que são vendidos. Esta regra foi confirmada pelo Supremo Tribunal Federal na resolução de 21 de março de 1977, III CZP 11/77 (OSN I 1977/8/132/28). De acordo com a resolução acima mencionada, a responsabilidade do vendedor por defeitos físicos do item vendido também se aplica a itens de segunda mão, mas não inclui a responsabilidade por tal redução no valor ou utilidade do item, que é uma consequência normal de seu uso adequado. Portanto, não é possível invocar os direitos de garantia devido, por exemplo, à destruição do parquet após 15 anos de uso.
Atenção! Os direitos sob a garantia para defeitos físicos do edifício (ou de sua parte) expiram três anos a partir da data de entrega ao comprador. Por sua vez, os direitos da garantia para defeitos legais expiram após um ano, a contar da data em que o comprador tomou conhecimento do defeito. Caso tenha tido conhecimento em decorrência de ação de terceiro, o prazo de um ano é contado a partir da data da prolação da sentença transitada em julgado.
No entanto, o decurso dos prazos acima mencionados não exclui a possibilidade de reclamação ao abrigo da garantia se o vendedor tiver ocultado de forma fraudulenta o defeito de nós, independentemente do seu tipo. Para a efetiva notificação de defeitos no item vendido, basta enviar carta registrada ao vendedor com a descrição do defeito e nossas demandas antes dos prazos acima mencionados. Se o vendedor ignorar nossas instruções, o assunto deve ser levado a um processo civil.
O vendedor está isento de responsabilidade sob a garantia se o comprador souber do defeito no momento da celebração do contrato de venda - ou seja, ele tinha plena consciência, por exemplo, da umidade da casa que está comprando e da necessidade de realizar os trabalhos relacionados. Presume-se que em tal situação o comprador concorda em comprar as mercadorias.
No entanto, se o comprador não tiver conhecimento dos defeitos, tem o direito de:
- exigir uma redução do preço;
- rescisão do contrato.
Redução do preço da habitação
Nesta situação, o vendedor deve devolver imediatamente a diferença entre o preço acordado e o valor resultante da redução, se a obrigação de pagamento já tiver sido cumprida pelo comprador (o dinheiro foi transferido para a conta). Caso as partes discordem quanto ao valor da redução do preço, poderá ser solicitada a opinião de um especialista em obras.
Rescisão do contrato
Este direito do comprador é severo para o vendedor que deseja vender a mercadoria, mas também para o comprador que pode não ter uma residência alternativa. A declaração unilateral do comprador de que está desistindo do contrato faz com que as partes devolvam entre si os serviços recebidos - o comprador do imóvel e o vendedor o dinheiro.
Base jurídica:
Código Civil de 23 de abril de 1964 (Diário Oficial de 1964, nº 16, item 93, conforme alterada).
Lei de 6 de julho de 1982 sobre registros de terras e hipotecas e hipoteca (Diário Oficial nº 124, item 1361 de 2001, conforme alterada).
