Co-propriedade fracionária
Consiste no fato de que cada um dos coproprietários possui uma determinada fração - uma parte do bem comum - e dela pode dispor livremente, sem o conhecimento e consentimento dos demais coproprietários.
Exemplo. Cada um dos três irmãos possui um terço da propriedade herdada. Cada um deles pode, a qualquer momento, vender a sua parte, doar ou dá-la em testamento a outra pessoa.
O valor das ações e a quem serão
concedidas pode ser determinado por: - um acordo (por exemplo, um acordo de doação em que o pai dá um terreno para construção a três de seus filhos);
- testamento (o testador indica nele que a casa deixada por ele será propriedade de 2/3 de sua filha e 1/3 de sua irmã);
- uma decisão do tribunal (por exemplo, os herdeiros não podem chegar a acordo sobre o montante das quotas individuais dos bens que herdaram; recorrem então ao tribunal com o pedido adequado);
- um ato (por exemplo, de acordo com o Código Civil, a parte do cônjuge na herança não pode ser inferior a 1/4 do total da herança, se ele herdar com os filhos).
Propriedade
conjunta Na propriedade conjunta, um exemplo do qual é o casamento conjunto, não existem ações separadas e o condômino não tem a liberdade de dispor da propriedade conjunta.
Direitos e obrigações dos coproprietários
Cada um dos coproprietários tem o direito de usar o bem comum, ou seja, de usá-lo, bem como de receber os benefícios que ele traz, por exemplo, receber uma parte da receita com a venda de frutas do pomar comum.
Se o coproprietário alienar sozinho a sua parte, não pode notificar os outros coproprietários do que pretende fazer com ele. No entanto, ele deve se lembrar que seu direito de propriedade se aplica apenas a uma ação e não a uma parte fisicamente definida da coisa. O coproprietário não pode, por exemplo, celebrar um contrato de venda da totalidade do imóvel sem o conhecimento e consentimento dos demais coproprietários - a menos que estes tenham autorização para o fazer.
Todos os coproprietários são obrigados a custear todas as despesas relativas à manutenção do bem comum. Tanto as despesas quanto as receitas são liquidadas proporcionalmente ao tamanho das ações detidas pelos coproprietários individuais.
Exemplo. Se a participação de Jan Kowalski na propriedade for de 2/3 e Jerzy Malinowski de 1/3, então o primeiro deveria incorrer em despesas correspondentemente maiores relacionadas, por exemplo, à sua cerca.
Os coproprietários são obrigados a usar o bem comum de forma que não haja necessidade de brigas ou discussões desnecessárias entre eles - por exemplo, usar a estrada comum de acesso ao imóvel ou ao poço.
Gestão ordinária
Às vezes não é necessário que todos os coproprietários concordem - um acordo majoritário é suficiente.
Atenção! A maioria é determinada não pelo número de pessoas, mas pela maioria das ações.
Isso se aplica à gestão diária de uma coisa, ou seja, atividades sem as quais seria impossível usar diariamente, por exemplo, uma propriedade comum.
Estes são, entre outros atividades, tais como:
- celebração de contratos com empresa de coleta de lixo ou esvaziamento de fossa séptica,
- manutenção predial,
- manutenção da ordem no imóvel e no entorno;
- realização de pequenas reparações.
Às vezes acontece que a maioria dos coproprietários são incapazes de se comunicar entre si ou decidem tomar uma ação grosseiramente contrária aos princípios de gestão adequada do comum (por exemplo, eles decidirão realizar tais obras de renovação que podem obviamente ameaçar a estrutura da casa no terreno).
Em seguida, os demais coproprietários podem dirigir-se ao tribunal competente do local onde se encontra o edifício, com pedido de autorização para o exercício de atividade importante ou proibição de exercício de outra atividade. Em ambos os casos, terá de pagar uma taxa de justiça no valor de 100 PLN.
Quando o tribunal é nomeado administrador?
Cada coproprietário tem o direito de solicitar diretamente ao tribunal a nomeação de um gerente se:
- a maioria dos coproprietários não concordar entre si sobre questões relativas ao curso normal dos negócios,
- a maioria dos coproprietários violar os princípios do conselho de administração adequado,
- a maioria dos coproprietários por suas ações prejudicarem a minoria (por exemplo, perturbar intencionalmente a paz dos outros).
A taxa de justiça exigida para a apresentação de um pedido de estabelecimento de administrador para uma coisa comum é de 100.
Quando o tribunal nomeia um administrador, os demais coproprietários são destituídos do conselho de administração e, desde então, não podem mais tomar quaisquer decisões quanto ao uso do bem comum. Além disso, eles devem cobrir todos os custos relacionados ao funcionamento do gerente.
Tanto um terceiro quanto um ou mais coproprietários podem se tornar o administrador.
A nomeação do conselho de administração é relatada pelo administrador ao departamento de registro de imóveis e hipotecas apropriado. A taxa de inscrição é de 30.
No entanto, quando todos os coproprietários chegarem a um acordo e usarão as coisas em acordo e da maneira adequada, o tribunal poderá revogar a gestão. A partir desse momento, a propriedade conjunta passa a ser gerida sob gestão contratual. Isto significa que são os próprios coproprietários - em contrato celebrado entre si - definem a forma de tomar decisões em situações específicas relacionadas com a gestão. Tal acordo deve ser feito por escrito. Se necessário, suas disposições podem ser alteradas ou encerradas a qualquer momento.
A gestão contratual pode ser exercida conjuntamente por todos os condóminos ou apenas por um deles, ou por terceiro, indicado pelos interessados.
Assembleia geral de coproprietários
Existem atividades que excedem o escopo da gestão do dia a dia e, portanto, requerem o consentimento de todos os coproprietários de bens imóveis ou outros bens móveis. São, por exemplo:
- a decisão de reformar uma casa em propriedade;
- construir uma casa em um terreno comum;
- venda de bens imóveis comuns;
- onerar a propriedade comum com uma hipoteca;
- divisão da propriedade.
Se os próprios condóminos não conseguirem chegar a uma decisão unânime - por exemplo, sobre como dividir a propriedade - podem pedir ao tribunal que dê uma decisão. Somente aqueles coproprietários que, em conjunto, detenham pelo menos a metade das ações, têm direito a aplicar nesta matéria. As custas judiciais após a apresentação do pedido são de 100.
O tribunal só concederá consentimento para a realização de qualquer uma das atividades acima mencionadas, se considerar que sua finalidade também é do interesse de todos os outros coproprietários e que não viola os princípios aceitos de convivência social.
Abolição de propriedade conjunta
A copropriedade às vezes causa muitos problemas, então cada um dos coproprietários pode exigir que seja abolida. Um requerimento ao tribunal neste caso pode ser apresentado - a qualquer momento - por qualquer coproprietário (a menos que o contrato celebrado entre eles exclua tal direito, mas por um período não superior a 5 anos).
A propriedade conjunta pode ser
abolida : - na sequência de um acordo - todas as partes interessadas concordam que desejam abolir a propriedade conjunta; concordam sobre o método de reembolso e possíveis pagamentos adicionais para outros coproprietários e a data de sua liquidação;
- com base em decisão judicial - os condóminos não conseguem chegar a acordo, cabendo ao tribunal a repartição do bem comum e a determinação dos créditos pecuniários. Também define a data e o método de pagamento, bem como o montante e a data de reembolso de quaisquer juros.
Todos os coproprietários, caso pretendam extinguir a copropriedade, tanto contratual como judicial, podem optar por uma das três opções:
- repartir fisicamente entre todos os coproprietários, proporcionalmente à dimensão das suas acções (para o efeito, podem contactar um agrimensor que, a seu pedido, irá dividir a propriedade comum);
- conceder um bem comum (casa, terreno para construção, habitat) apenas a um dos coproprietários com a reserva de que ele é obrigado a quitar os demais;
- vender o conjunto e repartir os recursos assim obtidos entre todos os coproprietários, de acordo com o tamanho de suas cotas.
Base jurídica:
Lei de 23 de abril de 1964, Código Civil, art. 195-221 (Journal of Laws No. 16, item 93 de 1964, conforme alterado); Portaria do Ministro da Justiça de 17 de dezembro de 1996 sobre a determinação do valor dos lançamentos em processos cíveis (Diário Oficial nº 154, item 753 de 1996, conforme alterada); Stanisław Radwański, Comentário ao Código Civil, Livro Dois - Propriedade e outros direitos de propriedade, Varsóvia 1999.
Demonstrações financeiras
Cada um dos condóminos que não seja administrador do comum pode - nos termos da lei - solicitar as demonstrações financeiras ao conselho de administração. Isso significa que todas as despesas financeiras incorridas em conexão com o uso de uma coisa comum devem ser documentadas com contas.
Convém saber
O contrato de dissolução do condomínio do imóvel deve ser celebrado em escritura notarial - caso contrário, será considerado inválido.
