Avalie suas possibilidades financeiras
Comece estimando quanto dinheiro - de uma poupança, um empréstimo ou a possível venda de um apartamento ou outros bens - você pode gastar na compra de uma casa. Ter também em consideração que existem taxas adicionais associadas ao contrato de compra e venda de bens imóveis: imposto sobre as transacções de direito civil, taxa notarial (à qual o notário acrescenta IVA de 22%) e taxa de registo de inscrição no registo imobiliário e hipoteca. Essas taxas - dependendo do valor do investimento - irão aumentar os custos de compra em vários ou mesmo vários milhares.
Defina suas necessidades
O mais importante é pensar e responder à pergunta, o que você realmente está procurando. Onde a casa deve estar localizada - no centro da cidade ou melhor, longe dela, em um bairro tranquilo e sossegado. Quão grande é a área aproximada da casa - uma casa muito grande será cara para operar, uma muito pequena exigirá expansão (nem sempre possível, quase nunca fácil, frequentemente - mais cara do que parecia). Se a casa deve ser de um andar ou com um sótão utilizável, ou talvez de dois andares (viver "nas escadas" pode ser problemático, especialmente para casais com filhos pequenos). De quais cômodos, incluindo despensas, você precisa e de que tamanho (por exemplo, quantos quartos, banheiros). Lembrar,que a casa deve atender às necessidades dos habitantes - se for uma casa para o resto da vida, deve ser confortável para os idosos.
Verifique os arredores da casa Faça
uma visita ao local quando houver luz para ver a zona e o edifício nas melhores condições. Vá lá várias vezes em dias diferentes da semana.
Dê uma olhada na localização do imóvel - se não houver fábricas ou serviços na vizinhança que façam barulho ou cheiram mal, onde ficam as ruas movimentadas mais próximas e se não há lixões ilegais nas proximidades. Descubra - a partir do plano de ordenamento do território (se aplicável em uma determinada área) - quais os investimentos previstos no futuro (expansão de estradas ou edifícios industriais e comerciais) que irão transformar um bairro tranquilo em barulhento ou poluído.
Preste atenção à estrada de acesso e acesso ao terreno - é necessário usar a estrada necessária (escrevemos sobre isso no nº 8/2003) ou vice-versa - se não estiver estabelecida no terreno. Se houver uma estrada de terra que leve até a casa, certifique-se de que não fique intransitável após chuvas fortes ou degelos.
Veja a que distância existem lojas, escritórios, escolas e postos de saúde e se haverá fácil acesso a eles. Experimente as rotas de comunicação e faça uma estimativa dos custos e do tempo de viagem - se você não se preocupa em morar em uma área remota, talvez uma casa mais perto do centro seja mais lucrativa. Pergunte aos residentes se a área é considerada segura. Verifique se há viagem para casa após escurecer, especialmente quando seus filhos estão voltando da escola a essa hora.
Confira a documentação
Se a casa está sendo vendida pela pessoa para quem foi construída, peça licença de construção, contratos com concessionárias, projeto de construção. No projecto, verifique - de preferência em conjunto com um especialista - quais as soluções construtivas e materiais concebidas pelo arquitecto e quais foram realmente utilizadas. Pode acontecer que o empreiteiro tenha introduzido muitas alterações durante a construção que não foram introduzidas na documentação (e isso pode afetar a condição técnica do edifício - sua resistência e segurança) ou aprovadas no escritório (e isso pode causar complicações, por exemplo, ao lidar com formalidades relacionados à expansão).
Dê uma olhada na casa
É bom ver a casa com um engenheiro estrutural, especialmente se o investimento for questionável (por exemplo, se alguém vende uma casa depois de dois anos que estava construindo para si - é um sinal para aumentar a vigilância). Só um especialista pode avaliar o estado técnico da casa, indicar os seus possíveis defeitos e, se está prevista uma ampliação, decidir se é possível. Também ajudará a determinar se alguma característica da casa não dificultará a sua venda no futuro (se você tiver que levar em consideração essa necessidade).
Descubra com o proprietário se a casa foi inundada durante uma enchente ou danificada por uma tempestade ou incêndio (pode ter danificado sua estrutura).
Atenção! É mais seguro comprar uma casa a renovar do que uma casa colocada à venda renovada. É mais fácil então avaliar com precisão quais reparos e modernizações são necessários. Às vezes acontece que a reforma é feita principalmente para mascarar os defeitos, e isso em pouco tempo envolverá custos adicionais inesperados.
Se você está comprando uma casa em uma concha, veja-a junto com seu futuro empreiteiro de acabamento. Ele avaliará se as obras foram executadas de maneira confiável e se as obras planejadas serão fáceis de executar.
Pergunte gentilmente a seus vizinhos sobre o relacionamento com o atual proprietário da casa. Uma disputa de longa data pode surgir - por exemplo, sobre árvores que crescem perto da fronteira, sobre o tipo de cerca ou a localização dos edifícios agrícolas. Essa disputa terá de ser resolvida - quer você goste ou não - junto com sua casa.
Estimar os custos
Antes de comprar uma casa, verifique quanto custará para mantê-la. Solicite ao senhorio as contas de aquecimento (gás, luz ou óleo), bem como de luz, água, coleta de lixo ou esvaziamento de fossas sépticas. Peça o valor do imposto sobre a propriedade.
Ao calcular o custo total de manutenção da sua casa, leve em consideração que as casas antigas são mais caras devido ao isolamento térmico inferior. Soluções técnicas obsoletas podem exigir modernização constante e substituição de elementos individuais - e tudo isso implicará em despesas adicionais.
Verifique os papéis do proprietário.
Certifique-se de que a pessoa que vende a casa é o proprietário legítimo. É melhor não confiar em uma escritura notarial (compra-venda ou doação), mas ler as informações contidas no registro de terras e hipotecas (KW) do imóvel.
Os dados contidos no livro são sistematizados em suas quatro seções - as informações sobre o proprietário e a forma de compra encontram-se na seção II. Se o vendedor herdou a casa, ele não será divulgado como proprietário em KW somente após o processo de herança ter sido concluído e quaisquer herdeiros restantes terem sido pagos.
Examine os gravames ou endividamento. Para
este fim, verifique no registro de terras e hipotecas:
- na seção I - designações de propriedade (localização, área, desenvolvimento do lote),
- na seção III - dados sobre gravames de propriedade (servidões ou benefícios vitalícios, por exemplo, o direito de viver em uma casa ),
- na secção IV - lançamentos relativos a hipotecas.
Atenção! É melhor comprar um imóvel que não esteja onerado com nada (ou seja, quando não houver entradas nas seções III e IV do KW). Cuidado com as propriedades hipotecadas. Pois se o devedor - que está atualmente vendendo o imóvel - não quitar sua dívida, terá de fazê-lo aquele que o comprou.
Faça um contrato preliminar
Se precisar de tempo para cobrar o valor total ou o atual proprietário quiser tempo para se mudar, você pode assinar um contrato preliminar. É uma espécie de garantia de que os chamados acordo final (contrato de compra e venda). O contrato preliminar especifica o assunto da compra (venda) e o preço.
A assinatura do contrato preliminar envolve o pagamento de um adiantamento, que geralmente corresponde a cerca de 10% do valor do imóvel. Se você mudar de ideia, o vendedor manterá o pagamento da entrada, mas se ele se recusar a cumprir o contrato, será obrigado a pagar a você o dobro do pagamento da entrada.
O contrato preliminar não tem de ser celebrado em forma de escritura notarial. Porém, se for celebrado sem notário, poderá ser solicitado apenas o adiantamento (valor em dobro). A forma autenticada do contrato preliminar permitirá, por outro lado, que você reivindique seu direito perante o tribunal de concluir a transação no prazo de um ano.
Assine o contrato com um notário
O contrato de compra e venda deve ser celebrado em escritura notarial, caso contrário será inválido. Depois de assiná-lo e pagar os custos da transação, o notário solicitará ao tribunal que inscreva o novo proprietário no registro de imóveis e hipotecas e pague o imposto sobre as transações de direito civil à administração fiscal.
