Como comprar uma casa ou terreno com um intermediário

Ao escolhermos uma imobiliária com cuidado, seguimos a sua reputação ou os conselhos de amigos, por vezes prestamos atenção à quanto tempo está no mercado. Raramente, porém, verifica a agência no registro central de intermediários. A partir deste cadastro, mantido pelo ministro dos Transportes e Construção (dados disponíveis no site www.mi.gov.pl), é possível verificar se o agente possui uma licença profissional que lhe permite operar com imóveis.
Além disso, vale a pena certificar-se de que o corretor escolhido possui seguro de responsabilidade civil em dia. Isso é muito importante, especialmente para os compradores. Este seguro nos protegerá das consequências financeiras de comprar uma casa com um status legal não regulamentado (por exemplo, uma casa em que - apesar das garantias do agente - questões de herança não foram resolvidas; em tal situação, a compensação será paga pela seguradora do agente).
Acordo de corretagem
Depois de selecionar uma imobiliária, assinamos um contrato de corretagem. Via de regra, é elaborado por um intermediário, mas não devemos assiná-lo sem uma análise aprofundada - é melhor solicitar o seu modelo com antecedência e considerar cuidadosamente todas as disposições nele contidas. Como padrão, o contrato com um intermediário deve especificar:

partes do contrato (dados do corretor e da pessoa que compra / vende o imóvel);

o objeto do contrato (qual o tamanho do imóvel a ser procurado, em que bairros ele pode estar localizado, qual é o limite de preço - superior (quando se trata de compra) ou inferior (se estivermos vendendo algo),

o prazo pelo qual as partes celebram o contrato - pode ser de 3, 6 ou 12 meses; também pode ser estabelecido que o contrato é celebrado até a efetiva venda ou compra do imóvel;

remuneração do intermediário - geralmente comissão, de 1,5 a 6% do valor do imóvel, o valor da comissão depende se, de acordo com o contrato, apenas uma parte deve pagá-la (na maioria das vezes o vendedor - é o chamado contrato exclusivo sujeito a comissão de 4 , 5 a 6%, mais atraente para potenciais compradores), ou um contrato em que ambas as partes da transação pagam uma comissão - então é o chamado contrato aberto, segundo o qual o valor da comissão é de 1,5 a 3%);

a data em que a comissão deve ser paga;

indicação se o cliente utiliza apenas uma ou várias agências - esta entrada não é obrigatória, mas vale a pena exigir a sua inclusão se quisermos cooperar com apenas uma agência - então o corretor terá a certeza de ser o único administrador da nossa oferta e receberá uma comissão, por isso tentará concluir a transação o mais rápido possível e de acordo com os nossos requisitos;

a forma de apresentação do anúncio - seja um anúncio na imprensa local ou nacional, um anúncio na Internet ou um anúncio exibido na varanda da casa - vale a pena determinar a forma exata de apresentação das ofertas, pois afeta a eficácia do anúncio, bem como o valor global da comissão;

as razões da possível rescisão do contrato, os termos da sua rescisão e as obrigações mútuas de ambas as partes a este respeito;

determinar se o corretor é obrigado a preencher os documentos necessários para a venda, tais como: um trecho atual do registro de imóveis e hipotecas, um trecho do registro de imóveis, plantas técnicas da casa, confirmação de inspeções e um certificado da repartição municipal sobre o pagamento do imposto imobiliário;

registros que facilitam liquidações financeiras - por exemplo, de modo que o dinheiro da casa vendida seja pago pelo comprador a uma conta de garantia e pago ao vendedor após a assinatura do título notarial;

as disposições que o contrato é redigido em duas vias idênticas e que nas matérias não reguladas por ele se aplicarão as disposições do Código Civil;

data e local de celebração do contrato;

assinaturas manuscritas de ambas as partes do contrato.
Contrato com um Catch
Ocasionalmente, os contratos apresentados pela agência são imprecisos, ilegais ou dão muito poder ao corretor. Portanto, é melhor não assinar um contrato que inclua, por exemplo:

uma declaração de que o motivo da rescisão do contrato pode ser apenas o consentimento de ambas as partes e que, em caso de rescisão, o agente tem direito não apenas ao reembolso das despesas realmente incorridas por ele, mas também a totalidade ou parte da comissão. Na prática, isso significa que quando o cliente deseja rescindir o contrato (por exemplo, porque o corretor ignora suas instruções ou não publica seu anúncio), o corretor pode não concordar com isso; e se o consentimento for dado, o cliente será forçado a pagar uma comissão de qualquer maneira;

uma disposição que impõe ao cliente a obrigação de pagar a comissão integral, embora o contrato não tenha sido celebrado "por motivos e circunstâncias fora do controle do escritório" Esta disposição imprecisa abre a porta a grandes abusos, pelo que é necessário exigir uma fundamentação específica ou a supressão de tal disposição do contrato;

a obrigação do cliente de pagar uma comissão, mesmo se o contrato já tiver sido rescindido (por exemplo, 2 anos atrás), mas a transação for concluída entre "ex-clientes do escritório" - tal disposição na prática vincula o cliente por mais 2 anos a uma agência imobiliária;

disposições que imponham ao cliente a obrigação de pagar juros sobre a comissão não paga em dia, podendo o montante desses juros ser até 2% por cada dia de atraso, o que na prática é usura (proibido, juros muito elevados);

a reserva de que durante a vigência do contrato ele não pode ser alterado (por exemplo, o valor da comissão pode ser alterado);