Vantagens do contrato preliminar

Antes de finalmente comprarmos uma casa ou apartamento, muitas vezes recorremos à instituição de um contrato preliminar. Obriga ambas as partes a concluir um acordo final; normalmente também especifica a data de sua conclusão, bem como o preço e cronograma de pagamento. Se, por motivos diversos (alteração na decisão do vendedor, falta de credibilidade do comprador), o contrato definitivo não seja celebrado, será mais fácil para o lesado fazer valer os seus direitos.
O conteúdo do contrato preliminar
O objetivo do acordo preliminar de compra e venda é celebrar um acordo final. Portanto, deve incluir disposições importantes como o assunto (ou seja, a definição do que é vendido) e o preço (deve ser expresso em zlotys poloneses - resulta do princípio da moeda na lei polonesa). Se o objeto do acordo preliminar for um imóvel, ele pode ser indicado mediante indicação do número do registro do terreno e da hipoteca e do tribunal que mantém tal livro. Os dados contidos no cadastro de terrenos e hipotecas especificam a localização do imóvel com detalhes suficientes, embora o contrato também possa fornecer uma indicação auxiliar de seu endereço.
Termo final do contrato
O contrato preliminar deve especificar a data do contrato final. No entanto, a disposição "o mais cedo possível" não é suficiente. É melhor indicar uma data específica de conclusão do acordo prometido ou um período de tempo que termina em uma data específica, por exemplo, "até 31 de março de 2010". Caso a data de celebração do contrato final não seja especificada, o Código Civil prevê as seguintes situações:

a parte com direito a exigir a conclusão do contrato prometido (ou seja, a parte que cumpre todas as condições e deseja comparecer ao notário) define uma data apropriada

ambas as partes têm o direito de exigir a conclusão do acordo prometido e cada uma delas fixou uma data diferente - em tal situação, as partes estão vinculadas ao prazo estabelecido pela parte que fez a declaração anterior;

nenhum prazo foi fixado para a conclusão do contrato final dentro de um ano a partir da conclusão do contrato preliminar - então nenhuma das partes pode exigir a sua conclusão.
O contrato preliminar também pode conter outras disposições, tais como:

declaração do vendedor do imóvel de que é o único proprietário,

uma declaração de que o imóvel em questão está livre de quaisquer ônus (em particular, é importante que não tenha sido constituída hipoteca sobre o imóvel a ser vendido). Quando o imóvel está hipotecado, o vendedor pode comprometer-se no contrato preliminar a reembolsar a hipoteca e retirá-la do registro de terrenos e hipotecas dentro de um prazo determinado.
Para garantir as reclamações ao abrigo do contrato preliminar, o comprador do imóvel pode dar um sinal em um valor específico (o contrato deve confirmar o adiantamento à outra parte). Em caso de incumprimento do contrato por uma das partes, a outra parte pode rescindir o contrato sem fixação de prazo adicional e manter o adiantamento recebido. Se ela própria deu o sinal, pode exigir uma quantia duas vezes maior. Em caso de execução do contrato, o sinal é creditado no preço devido. Se, por outro lado, o contrato for rescindido por mútuo consentimento das partes, o sinal deve ser devolvido (a obrigação de pagar uma quantia duas vezes maior é eliminada). O mesmo se aplica a situações em que o não cumprimento do contrato foi devido a circunstâncias,pelo qual nenhuma das partes é responsável (por exemplo, um furacão que destruiu a propriedade) ou pelo qual ambas as partes são responsáveis (nenhuma das partes visitou intencionalmente um tabelião).
Para além ou em substituição do sinal, as partes podem prever uma penalidade contratual adicional no pré-contrato como compensação por danos por incumprimento ou execução indevida de uma obrigação imaterial.
Forma do contrato preliminar As
partes podem celebrar um contrato preliminar sob qualquer forma. No entanto, importa referir que, consoante o contrato preliminar seja celebrado da mesma forma que o contrato prometido ou de forma diferente, a lei prevê diferentes efeitos jurídicos. Por exemplo, para a celebração de um contrato de venda definitiva de um imóvel, a forma de escritura notarial será nula e sem efeito (isto significa que o contrato celebrado por escrito normal será inválido).
Tal rigor já não se aplica ao contrato preliminar de venda de bens imóveis, pelo que pode ser celebrado tanto por escrito como por escritura pública. No entanto, vale a pena recomendar a forma de escritura notarial - nessa base, no caso de o vendedor não cumprir as disposições do contrato preliminar, é possível exigir a transferência do direito de propriedade do comprador para o comprador sem o seu consentimento. Isso é possível graças ao art. 64 do Código Civil, que diz que uma decisão do tribunal "estabelecendo a obrigação de uma determinada pessoa de fazer uma declaração de vontade designada substitui esta declaração". Em outras palavras, em vez do vendedor, o tribunal considera que o apartamento é propriedade do comprador que cumpriu todos os termos do contrato.Portanto, o comprador tem o título legal do imóvel e é obrigado a pagar o resto do preço devido, enquanto o antigo proprietário deve entregar o apartamento.
Para exercer o direito de exigir a celebração do contrato definitivo, deve ser apresentada uma ação perante um tribunal cível. A reclamação enviada deve incluir os seguintes dados:

designação do tribunal ao qual a reclamação é dirigida,

dados pessoais e de endereço do requerente e do réu,

especificação do que diz respeito ao processo (pedido para concluir um contrato final),

justificativa do pedido,

a assinatura do demandante,