Disposições claras Os
acordos unificados introduzem, pela primeira vez, normas no mercado de desenvolvimento polaco que garantem a segurança de ambas as partes na transação e equilibram os seus interesses. Isso é extremamente importante, porque até agora o cliente de uma empresa de desenvolvimento - em face de questões contenciosas - geralmente se encontra em uma posição perdida.
O Catálogo de Regras de Acordo de Desenvolvimento, desenvolvido após muitas discussões na comunidade de desenvolvedores, define precisamente o assunto do contrato e seu preço, status legal, datas e regras para liquidar obrigações mútuas e - muito importante - a responsabilidade das partes em caso de falha no cumprimento das disposições do contrato.
Segundo Jarosław Szanajca, presidente da Associação de Incorporadores Polacos, o contrato de compra e venda de bens imóveis, tanto preliminar como definitivo, é um documento fundamental, porque é a partir dele que os incorporadores constroem as suas actividades empresariais, ao mesmo tempo que moldam a imagem de toda a indústria.
Paralelismo de direitos e obrigações
Vale a pena dar uma olhada em algumas das disposições do Catálogo de Regras do Acordo de Desenvolvimento. Alguns deles, embora óbvios, não foram seguidos na prática, ou mesmo ignorados pelos promotores, o que levou a que muitas vezes os clientes se encontrassem numa posição muito desfavorável para a empresa que se comprometeu a construir os seus apartamentos.
Um contrato bem estruturado deve conter a declaração do desenvolvedor do título legal da propriedade e uma descrição de seu status legal. Trata-se especialmente de indicar entradas que são cobradas contra esta propriedade. O promotor deve também informar o cliente sobre a documentação técnica, formal e legal com base na qual realiza o investimento e, claro, apresentar a licença de construção.
Uma novidade absoluta é a obrigação do incorporador de que a área do apartamento concluído especificada no contrato não difira realmente em mais de 2%. Caso a diferença ultrapasse esse percentual, o comprador poderá rescindir o contrato. Por sua vez, o próprio contrato deve incluir a obrigação de resolver as diferenças na área das instalações projetadas e construídas. Esta é uma disposição de fundamental importância, porque até agora, apesar das frequentes disputas sobre este fundo com os empreiteiros, os incorporadores têm por vezes fingido aos clientes que nada aconteceu e as diferenças não são significativas. Eles também não suportaram quaisquer consequências práticas desta situação. Clientes menos curiosos muitas vezes nem sabiam sobre possíveis desvios do espaço estipulado no contrato.
Outra disposição importante do Catálogo é a necessidade de especificar as circunstâncias (por exemplo, ultrapassagem dos prazos ou não cumprimento de outras obrigações) em que uma das partes pode rescindir o contrato por culpa da outra parte. Ao mesmo tempo, o responsável pela rescisão do contrato deverá pagar uma multa contratual. As penalidades para ambos os lados serão determinadas no mesmo valor. Esta disposição pode ser utilizada, por exemplo, quando o preço proposto de um apartamento for diferente do preço final. Caso o aumento de preço ocorra devido ao assentamento incorreto da área do apartamento concluído,um aumento no IVA durante a vigência do contrato e indexação de preço por um aumento nos custos de investimento calculados com base em indicadores comumente disponíveis (por exemplo, GUS ou Sekocenbud), o comprador tem o direito de rescindir o contrato, desde que o aumento de preço total exceda 10% do preço total.
Penalidades contratuais iguais
Uma disposição muito importante do contrato, dirigida contra casos frequentes de especulação em apartamentos, mesmo na fase de construção, é o direito do comprador de ceder os direitos previstos no contrato a um terceiro, desde que a pessoa a quem a cessão foi feita assuma todas as obrigações o comprador. Obviamente, tais intenções devem ser notificadas com antecedência ao desenvolvedor.
Ao mesmo tempo, o incorporador terá o direito de recusar o reconhecimento da cessão, desde que não cobre do comprador as penalidades contratuais pela rescisão do contrato e devolva todos os adiantamentos pagos dentro do prazo estipulado no contrato.
É garantida a simetria do contrato para ambas as partes, entre outras o montante dos juros de mora na execução do contrato, igual aos juros pagos pelo cliente por mora. No entanto, o valor máximo da multa contratual não pode ser superior a 10% para ambas as partes que assinam o contrato.
O Catálogo de Regras do Acordo de Desenvolvimento regula inequivocamente a questão da conclusão de um contrato preliminar. Até agora, isso gerou várias controvérsias. O contrato preliminar pode ser celebrado a pedido do comprador na forma de um contrato civil ou de um contrato notarial. Portanto, o promotor não pode recusar esta última forma de contrato, como às vezes acontecia, embora se deva admitir que, pelo menos no caso de grandes empresas de desenvolvimento com bom funcionamento no mercado, não existiam muitos desses casos.
O incorporador cuida da propriedade
E, finalmente, a última questão bastante importante a respeito da implementação do contrato de desenvolvimento. O incorporador deve se comprometer com a gestão do condomínio e com a prestação de serviços administrativos após a conclusão do investimento. Obviamente, a comunidade retém seus direitos sob a Lei de Propriedade de Instalações, o que em casos justificados pode levar o desenvolvedor a ser dispensado dessa obrigação. Esta disposição visa evitar uma situação em que o incorporador perca o contacto com o investimento, sem suportar as consequências de quaisquer irregularidades que possam surgir muito mais tarde.
O Conselho de Administração da Associação Polonesa de Desenvolvedores considera a adoção de novas regras para contratos de desenvolvimento um grande sucesso. De acordo com Jacek Bielecki do PZFD, inicialmente eles não foram bem recebidos pelos desenvolvedores, mas acabaram conseguindo persuadi-los. Já era tempo de a atual situação perfeita para os incorporadores do mercado imobiliário não os provocar arrogância e ignorar os interesses dos destinatários dos seus investimentos. O sindicato está em uma posição difícil - ou os desenvolvedores aplicarão as novas regras ou terão que se separar da organização. E isso não é muito lucrativo nas novas circunstâncias de aumento da oferta e claramente inibição da demanda.
Ewa Zychowicz
