Casa do desenvolvedor. Conta de garantia
É cada vez mais frequente que, em feiras imobiliárias e na imprensa escrita, alguns incorporadores que oferecem casas pré-fabricadas para venda também anunciem uma conta caucionada como garantia para uma potencial transação. Esta proteção aplica-se a moradias geminadas e geminadas, bem como a moradias geminadas. É realmente uma forma benéfica de proteção para o comprador ou apenas um truque de publicidade vazio projetado para atrair massas de clientes?
O que é uma conta de garantia?
A instituição de uma conta de garantia é regulada pela Lei de proteção dos direitos do comprador de um apartamento ou de uma casa unifamiliar. As disposições desta lei impõem aos desenvolvedores que concluem acordos de desenvolvimento com os compradores a obrigação de ter essa conta. É uma conta bancária especial, cuja função é proteger os pagamentos efetuados pelo comprador à futura propriedade. Em outras palavras, essa solução é para nos poupar de perder dinheiro ou para nos ajudar a recuperá-lo se o desenvolvedor tiver problemas financeiros ou não tiver concluído a construção por outros motivos.
Uma conta de garantia pode ser fechada ou aberta. Na primeira - o pagamento dos fundos depositados pelo comprador ocorre uma vez, após a transferência da propriedade de um determinado imóvel para ele. Isso significa que o banco paga ao desenvolvedor os fundos pagos pelo comprador à conta de garantia da habitação fechada após receber uma cópia da escritura notarial. Por outro lado, a partir de uma conta caução habitacional aberta, o dinheiro arrecadado é desembolsado de acordo com o cronograma do empreendimento previsto em contrato, em parcelas, junto com o andamento das obras. O desenvolvedor terá acesso a esses recursos somente quando o banco confirmar a conclusão de uma determinada etapa de implantação. Mas antes dissouma pessoa designada por ele, tendo as qualificações de construção adequadas, verifica no registro de construção com base em uma entrada do gerente de construção. Quando encontrar irregularidades, reterá o pagamento da próxima parcela ao incorporador.
Portanto, do ponto de vista da proteção de nossos interesses, uma conta caucionada nos permite controlar o desenvolvedor e, acima de tudo, garantir nosso dinheiro.
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Compramos uma casa de um desenvolvedor. Outra segurança
O desenvolvedor também pode fornecer uma garantia bancária ou garantia de seguro sob a qual o banco ou seguradora nos pagará, mediante nossa solicitação, o valor que pagamos ao desenvolvedor em uma conta de garantia aberta. Isso ocorrerá em caso de: falência do desenvolvedor ou rescisão do contrato por nós, em uma situação em que o desenvolvedor não acesse a escritura notarial.
Atenção! A garantia bancária e a garantia do seguro não cobrem juros sobre os fundos depositados.
Não existem diferenças fundamentais entre uma garantia bancária e uma garantia de seguro, num caso o dinheiro é garantido pelo banco, no outro - pela seguradora. Ambos os instrumentos são uma garantia adicional caso os fundos da conta fiduciária aberta não sejam capazes de cobrir nossas reivindicações. Esse pode ser o caso, porque o desenvolvedor tem o direito de retirar fundos dessa conta de custódia sucessivamente após a conclusão das etapas subsequentes do projeto.
Assim, ao contrário de uma conta caucionada de habitação aberta, sem uma garantia adicional, o comprador tem uma melhor chance de recuperar o dinheiro no caso de problemas do incorporador para concluir o investimento.
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Obrigações do desenvolvedor antes de entrar em um contrato
O desenvolvedor com o qual planejamos assinar um contrato de compra e venda de um imóvel é obrigado a preparar um prospecto de informações. Ele fornece informações detalhadas sobre o investimento planejado, incluindo o apartamento específico ou a casa unifamiliar à venda. O prospecto de informação com anexos deve ser entregue pelo promotor gratuitamente, em suporte duradouro. Além disso, o desenvolvedor deve nos dar a oportunidade de nos familiarizarmos com:
- o estado atual do terreno e o registo hipotecário mantido para o imóvel;
- uma cópia de um excerto atual do Registro do Tribunal Nacional, se a entidade estiver sujeita a inscrição no Registro do Tribunal Nacional ou de um certificado de inscrição atual no Registro Central e Informações sobre Atividade Econômica;
- uma cópia da licença de construção;
- as demonstrações financeiras do desenvolvedor nos últimos dois anos;
- projeto arquitetônico e de construção.
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Algumas palavras sobre o contrato de desenvolvimento
É um contrato celebrado sob a forma de escritura notarial. Com base nisso, o desenvolvedor compromete-se a estabelecer ou transferir o título de propriedade do imóvel para o comprador após a conclusão da construção, e o comprador se compromete a pagar-lhe o valor acordado por isso. O contrato inclui, entre outros:
- especificação das partes, local e data de assinatura do contrato;
- preço de compra de um imóvel;
- informações sobre a localização e características essenciais de uma moradia unifamiliar, que é objeto do contrato de incorporação;
- determinação da área e layout das salas, bem como o escopo e o padrão das obras de acabamento, que o desenvolvedor se compromete a executar
- a data de transferência do direito de propriedade para o comprador;
- definir as condições de rescisão do contrato de fomento, bem como as condições de devolução dos fundos pagos pelo comprador no caso de exercício deste direito.
Aqui também pode ler informações sobre a referida conta de garantia habitacional, fiança bancária e seguro fiança.
Atenção! O contrato de desenvolvedor é a base para registrar as reivindicações do comprador para a construção do edifício no registro de terrenos e hipotecas e para transferir o título de propriedade para ele.
A remuneração do notário por todas as atividades realizadas em conexão com a conclusão de um contrato de desenvolvedor e as custas judiciais no processo de registro de terrenos e hipotecas serão arcadas igualmente pelo desenvolvedor e pelo comprador.
A transferência de propriedade é precedida da entrega da casa na presença do comprador. A partir do recibo é elaborado um protocolo ao qual pode comunicar eventuais defeitos da casa. O desenvolvedor tem 14 dias a partir da data de assinatura do protocolo para entregar ao comprador a declaração de reconhecimento dos defeitos ou rejeição, justificando. Se ele confirmar os defeitos, deverá retirá-los em até 30 dias a partir da data de assinatura do laudo.
Quando as partes podem rescindir o contrato de desenvolvedor?
O comprador tem o direito de rescindir o contrato de desenvolvedor se:
- não contém os elementos mencionados acima;
- as informações contidas no contrato de desenvolvedor não são consistentes com as informações contidas no prospecto;
- o desenvolvedor não entregou o prospecto com anexos;
- as informações contidas no prospecto ou nos anexos com base nas quais o contrato de desenvolvimento foi celebrado são incompatíveis com o estatuto de facto e de direito na data de assinatura do contrato de desenvolvimento;
- o prospecto de informações, com base no qual foi celebrado o contrato de fomento, não contém as informações especificadas no modelo de prospecto que constitui um apêndice ao ato;
- o direito de propriedade não foi transferido para o comprador dentro do período especificado no contrato de desenvolvimento.
Nos casos referidos no ponto 1-5, o comprador tem o direito de rescindir o contrato no prazo de 30 dias a partir da data de sua conclusão. Considerando que no ponto 6, antes de exercer o direito de rescindir o contrato de desenvolvedor, o comprador deve definir ao desenvolvedor um período de 120 dias para a transferência dos direitos de propriedade e, em caso de expiração ineficaz do período especificado, o comprador terá o direito de rescindir este contrato.
Após a rescisão do contrato, o comprador não assume quaisquer custos a este respeito. Além disso, o banco paga a ele os fundos devidos, que permanecem na conta do fundo habitacional.
O desenvolvedor também tem o direito de rescindir o contrato de desenvolvedor se o comprador deixar de cumprir o pagamento em dinheiro dentro do prazo ou no valor especificado no contrato de desenvolvimento, apesar de uma solicitação por escrito ao comprador para pagar os valores pendentes dentro de 30 dias a partir da data de entrega da solicitação, a menos que o comprador não cumpra esta condição é causada por força maior (doença grave, permanência em áreas afetadas por um conflito armado).
O promotor tem o direito de rescindir o contrato de desenvolvimento também no caso de o comprador não receber o apartamento ou moradia unifamiliar ou assinar uma escritura notarial transferindo o direito de propriedade ao comprador, apesar da dupla notificação do pedido por escrito com um intervalo de pelo menos 60 dias, a menos que o comprador não compareça causados pelos motivos mencionados acima.
Base jurídica: Lei de 16 de setembro de 2011 sobre a proteção do comprador de apartamento ou moradia unifamiliar (Diário Oficial nº 232, item 1377 de 2011).
