Aluguel: preços altos
Os polacos ainda preferem comprar um apartamento ou construir uma casa através da hipoteca do que decidir sobre um arrendamento a longo prazo. Isso se deve a muitas razões. Um deles são certamente os altos preços de aluguel, especialmente porque temos visto um aumento na demanda por tais instalações nos últimos anos. O aumento da popularidade do arrendamento é melhor evidenciado pelos números - o número de inquilinos na Polónia aumentou 95% em 2009-2014 - este é o resultado dos dados do Eurostat sobre arrendamentos mercantis. Isso significa que mais de 1,6 milhão de poloneses alugam um apartamento.
Onde e como procuramos um apartamento ou casa para alugar? Atualmente, a melhor e mais popular ferramenta é a Internet. Na web podemos encontrar milhares de anúncios, os quais podemos refinar adicionalmente de acordo com as nossas próprias necessidades, escolhendo entre outros o tipo de imóvel (mercado primário ou secundário), área, número de quartos. Claro, outros fatores, como o estado das instalações, seu equipamento, padrão de acabamento, localização e taxas adicionais, não são menos importantes. Também são importantes a envolvente, o desenvolvimento de espaços verdes, etc. Sabe-se que quanto mais elevados forem estes critérios, maior será o preço que proporemos para o aluguer e o inquilino estará pronto a pagá-lo.
* baseado em 98.243 anúncios, taxas de votação, fonte: DomiPorta
Aluguel: elementos do contrato
Tanto o proprietário do imóvel (antes de entregar as chaves ao locatário) quanto o locador (antes de se mudar) devem concordar previamente sobre as condições em que isso ocorrerá. É melhor celebrar um contrato de locação para esse fim. Este contrato deve ser feito por escrito, mas não há tal obrigação para aluguel de curto prazo (até um ano).
O contrato de locação deve proteger os interesses do locador e do locatário. Quanto mais detalhado for, melhor para as partes e seus interesses mútuos. Cada um desses contratos deve conter elementos obrigatórios e estatutários que não podem ser omitidos. Esses são:
- local e data de celebração do contrato;
- identificação das partes;
- definição precisa do objeto da locação (descrição do local, indicação da área, localização, bairro, etc.);
- o valor do aluguel e possivelmente outras taxas, datas e métodos de pagamento;
- o valor do depósito e a forma de sua liquidação - se for cobrado no momento da assinatura do contrato;
- reserva da possibilidade de fazer alterações nas instalações (por exemplo, reconstrução, alterações no equipamento);
- orientações específicas sobre como usar as instalações (por exemplo, o direito do locador de sublocar as instalações a terceiros);
- Duração do contrato;
- termos de rescisão do contrato;
- os direitos e obrigações das partes no contrato;
- disposições relativas a penalidades contratuais (por exemplo, danos às instalações, atrasos nos pagamentos);
- assinaturas das partes.
Na hora de procurar um imóvel atraente para alugar, não se esqueça das formas tradicionais de busca de ofertas, como a imprensa local ou mesmo colunas de publicidade. Também podemos ir a uma imobiliária profissional que encontrará uma oferta comprovada para nós e o guiará com segurança durante todo o processo de locação.
Aluguel: fim do contrato
O contrato de arrendamento pode ser celebrado por prazo determinado ou indefinido. Os termos de sua rescisão devem ser definidos com precisão - isso permitirá que o locatário esteja protegido contra a rescisão do contrato durante a noite e os interesses do locador.
Um contrato celebrado por um período determinado termina com o termo do período nele especificado, por exemplo, pode ser celebrado por um período de dois anos. Na segunda situação, quando não especificamos uma data específica, o término do contrato de locação será o dia em que expira o período de notificação. Ambas as partes estão vinculadas aos períodos de aviso legais, neste caso, o período mais curto é geralmente um mês.
Às vezes, o contrato pode ser rescindido sem esse prazo e essas opções devem ser incluídas no contrato. Trata-se principalmente de situações em que o inquilino:
- está em atraso com o aluguel (há 3 períodos consecutivos de pagamento e apesar do prévio aviso por escrito da intenção de rescisão do contrato e da fixação de um prazo mensal adicional para o pagamento das contas a receber vencidas e correntes, ainda não o liquidou);
- usa as instalações de forma inadequada e inconsistente com o uso pretendido (organiza festas barulhentas e barulhentas) ou quando aluga, subloca ou dá as instalações ou parte delas para uso gratuito sem o consentimento por escrito do proprietário.
Por outro lado, por parte do locador, o direito de rescindir o contrato de locação surge quando os defeitos do imóvel alugado impossibilitam seu uso (por exemplo, apareceu mofo nas paredes, estamos incomodados com o ruído excessivo da área).
Atenção! Também podemos rescindir o contrato de arrendamento por mútuo acordo entre as partes. Isso deve ser feito por escrito. A rescisão conforme do contrato significa que ambas as partes não têm reivindicações uma contra a outra (incluindo reivindicações financeiras).
Aluguel: imposto sobre renda de aluguel
Os recursos obtidos com o aluguel devem ser repassados à repartição de finanças, ou seja, pagar o imposto - porque é a nossa receita. Podemos fazê-lo de acordo com a escala de impostos - alíquotas de 18% e 32%, ou podemos usar o valor global de 8,5%.
O montante fixo não inclui os custos de aluguel (por exemplo, água, eletricidade, gás, coleta de lixo ou seguro). Apenas o rendimento do aluguel é tributável. Para efetuar um pagamento único, você deve apresentar uma declaração por escrito à administração fiscal. As pessoas que iniciam a locação durante o ano fiscal devem apresentá-las até ao dia anterior ao início da locação, mas o mais tardar no dia da obtenção do primeiro rendimento nesta conta. O imposto global deve ser liquidado em declaração fiscal separada (PIT 28), apresentada até 31 de janeiro do ano seguinte.
No entanto, com a escala de tributação - embora a alíquota do imposto seja superior - o rendimento de rendas é reduzido pelos referidos custos e consta da declaração de imposto PIT 36, que é apresentada até 30 de abril do ano seguinte ao exercício fiscal. Portanto, a decisão sobre qual opção escolher depende do caso específico.
A escolha do método de tributação faz-se mediante apresentação de declaração ao chefe da repartição de finanças e cobre o rendimento das rendas num determinado ano civil. O prazo para a declaração é 20 de janeiro de cada ano subsequente. Assim, você não pode mudar de ideia e de tratamento tributário durante o ano civil.
Se a propriedade alugada pertencer aos cônjuges, a escolha do método de tributação de todos os rendimentos por um deles expressa na declaração para todo o ano fiscal é vinculativa, a menos que a propriedade conjunta dos cônjuges tenha sido dividida em resultado de divórcio ou separação.
Atenção! Como no caso da escala tributária, quem paga à vista paga mensalmente adiantamentos à conta da repartição de finanças. Eles têm até o dia 20 do mês seguinte ao mês em que pagam o imposto.
Aluguel: o que é um aluguel ocasional?
Atualmente, também existem regulamentos que permitem o chamado aluguel ocasional. É o tipo de aluguel mais seguro para proprietários. Isso fortalece seus direitos, mas apenas aqueles que legalmente respondem pela receita de aluguel. Parte das disposições da lei de proteção dos direitos do locatário não se aplica aos contratos de locação pontuais - desde que sejam comunicados à administração fiscal competente no prazo de 14 dias a contar da data de início da locação. Segundo eles, o proprietário não pode rejeitar um inquilino inescrupuloso e oneroso que não queira se mudar da casa alugada, apesar do contrato ter sido rescindido. As sentenças de despejo muitas vezes foram (e são) ineficazes porque o inquilino deve obter uma habitação social para ser despejado.Você não pode despejar um grupo específico de pessoas, por exemplo, pais com filhos menores ou mulheres grávidas.
No caso de arrendamento eventual, não há prazo de proteção (no caso de arrendamento ordinário é de 1º de novembro a 31 de março, evitando-se o despejo neste período). Portanto, na prática, o proprietário pode se livrar do inquilino com mais facilidade. Além disso, você pode despejar mulheres grávidas, menores, deficientes ou acamadas da casa alugada.
O eventual contrato de locação deve ser feito por escrito, caso contrário, será nulo e sem efeito. O contrato deve ser acompanhado de uma garantia notarial, ou seja, uma declaração obrigatória do locatário, na forma de uma escritura notarial, na qual o locatário se submete à execução e o obriga a deixar e entregar o apartamento usado no contrato de locação ocasional após a rescisão deste contrato. Além disso, o inquilino deverá indicar (no contrato ou na declaração notarial) outro local onde possa residir em caso de execução. Também será necessária uma declaração do proprietário do apartamento sobressalente para concordar com o inquilino e sua família em morar com ele em caso de remoção forçada do local alugado. Quando o inquilino continua a ocupar as instalações,embora não haja fundamento legal para isso, o proprietário, com base na declaração de submissão voluntária do inquilino à execução, pode requerer ao tribunal a declaração do inquilino de uma cláusula de execução após o inquilino ter sido notificado com o pedido de desocupação do local. Neste ponto, este documento torna-se um título executório e dá ao oficial de justiça o direito de executar a execução e expulsar inquilinos não confiáveis.Neste ponto, este documento torna-se um título executório e dá ao oficial de justiça o direito de executar a execução e expulsar inquilinos não confiáveis.Neste ponto, este documento torna-se um título executório e dá ao oficial de justiça o direito de executar a execução e expulsar inquilinos não confiáveis.
Atenção! Nem todos podem usar a forma de aluguel ocasional. Diz respeito apenas a pessoas singulares que não exercem atividades comerciais.
O proprietário de um imóvel com base em um arrendamento ocasional pode - pelo menos em teoria - levar ao despejo de um inquilino em atraso.
Aluguel: direitos e obrigações das partes em um arrendamento
Um elemento importante do contrato de arrendamento é a definição precisa dos direitos e obrigações das partes em relação às instalações alugadas.
A principal responsabilidade do locador é entregar o imóvel ao locatário em boas condições. O locador deve ainda assegurar o funcionamento eficiente das instalações e dispositivos existentes, bem como dos elementos do equipamento técnico (é responsável, entre outros, pela reparação / substituição do abastecimento interno de água, electricidade, substituição do fogão a gás, caixilharia, etc.) O inquilino deve principalmente pagar as rendas em dia. Além disso, é obrigado a manter as instalações em bom estado técnico, higiénico e sanitário e a manter a casa em ordem. Ele também é obrigado a cuidar e proteger contra danos ou devastação partes do edifício destinadas ao uso comum (isso se aplica ao aluguel de apartamentos), como elevadores, escadas, corredores,salas de chute, outras salas de serviço e os arredores do edifício. O inquilino não pode ceder a habitação em questão a terceiros, para utilização gratuita ou paga, sem o consentimento por escrito do senhorio. O contrato também indica frequentemente que o inquilino é obrigado a permitir que o senhorio realize inspeções periódicas.
Além disso, vale a pena descrever a condição técnica das instalações no contrato. Serão informações relativas ao equipamento do local, norma, etc. É importante porque em caso de litígio, pode facilmente comprovar qual era o equipamento do local e em que estado foi entregue ao inquilino.
Antes de entregar / recolher as chaves, vale a pena elaborar um protocolo de entrega para as instalações.
Bases jurídicas: Lei de 23 de abril de 1964, Código Civil (Diário Oficial nº 16, item 93 de 1964, conforme alterada), Lei de 21 de junho de 2001 sobre a proteção dos direitos dos inquilinos, parque habitacional municipal e alteração do Código Civil ( Diário Oficial da União de 2014, item 150, conforme alterado), Lei de 20 de novembro de 1998 sobre o imposto de renda de taxa fixa (Diário Oficial nº 144, item 930 de 1998, conforme alterado), Lei de 26 Julho de 1991 sobre o imposto de renda pessoal (Diário Oficial de 2012, item 361, conforme alterado).
