Para que o contrato preliminar seja válido, ele deve conter as disposições essenciais do … contrato final.
Esses são:
- o objeto do contrato - isto é, determinar o que está sendo vendido, se é uma propriedade desenvolvida ou não, onde está localizada, qual a área que possui e uma indicação do terreno e número de registro de hipoteca e uma descrição das seções individuais deste livro,
- o preço do imóvel - deve ser inserido na moeda polonesa, a data de celebração do contrato prometido - a entrada "o mais rápido possível" não é suficiente. É melhor indicar uma data específica de conclusão do contrato prometido ou um período de tempo que termina em uma data específica, por exemplo "até 31 de dezembro de 2016".
A fim de garantir as reivindicações ao abrigo do contrato preliminar, o comprador do imóvel pode dar um adiantamento ou um pagamento adiantado em um valor especificado (o contrato deve confirmar o adiantamento ou adiantamento à outra parte).
No cartório ou na agência?
O contrato preliminar de venda de bens imóveis pode ser celebrado em qualquer modalidade, dispensando escritura notarial. E muitas vezes os compradores decidem fazer isso, ou seja, eles fazem isso de forma escrita regular, porque isso - ao contrário de uma escritura notarial - não lhes custa nada.
Atenção! O contrato definitivo de venda do imóvel deve ser celebrado sob a forma de escritura notarial (o contrato celebrado sem registo torna-se inválido).
No entanto, é muito melhor assinar um contrato preliminar com firma reconhecida - somente nesta base, no caso de o vendedor não cumprir as disposições do contrato preliminar, é possível exigir em juízo a transferência da propriedade do imóvel para o comprador sem o consentimento do vendedor. Isso é possível graças ao art. 64 do Código Civil, que diz que uma decisão do tribunal "estabelecendo a obrigação de uma determinada pessoa de fazer uma declaração de vontade designada substitui esta declaração". Em outras palavras, o tribunal afirma, em vez do vendedor, que o imóvel é propriedade do comprador que cumpriu todas as cláusulas do contrato. Portanto, ele agora é seu proprietário pleno.
Se o contrato preliminar tiver sido celebrado apenas por escrito, o vendedor só pode ser solicitado a devolver o dinheiro pago. Teoricamente, o vendedor pode assinar o contrato em papel (não no cartório) e depois rescindir em duas ou três semanas, porque alguém decidiu pagar mais e devolver o pagamento em dobro (especialmente se for pequeno).
Vale ressaltar que o valor do adiantamento ou depósito na venda de imóveis não é regulamentado por lei. De acordo com a prática vigente, presume-se que o comprador pague ao vendedor um depósito de 10% do preço de venda acordado.
Qual é a diferença entre um adiantamento e um adiantamento?
O sinal e o sinal são duas formas diferentes de garantia, infelizmente, embora tenham efeitos completamente diferentes, ainda se confundem.
Depósito
A instituição do sinal é regulamentada pelo Código Civil. De acordo com art. 394 do Código Civil, o sinal dado na celebração do contrato é de tal importância que, em caso de incumprimento do contrato por uma das partes, a outra parte pode, sem fixar uma data adicional, rescindir o contrato e manter o sinal recebido.
No caso de ela mesma ter pago a entrada, pode exigir uma quantia duas vezes maior. Isso significa que se o comprador não assinar o contrato de transferência notarial da propriedade do imóvel por sua própria culpa, ele perde o valor dado ao vendedor no contrato preliminar a título de sinal. No entanto, se a assinatura do contrato de venda não for culpa do vendedor, o vendedor será obrigado a pagar ao comprador uma dupla entrada. Exemplo: se um pagamento foi feito no valor de PLN 30.000, o valor perdido quando o comprador se demite, e quando o vendedor se demite, ele deve dar ao comprador 60.000
O sinal é, portanto, uma garantia e uma espécie de compensação em caso de incumprimento do contrato.
A simples inscrição das disposições relativas ao sinal nas disposições do contrato não é suficiente, porque o sinal deve ser efectivamente entregue. O pagamento da entrada pode ser feito em dinheiro (em dinheiro, transferência bancária), bem como na forma de, por exemplo, joias valiosas ou obras de arte.
Em alguns casos, o sinal deve ser devolvido e as disposições sobre a obrigação de pagar o dobro do valor do depósito não se aplicam. Este será o caso quando, por exemplo:
- o contrato é rescindido, amigavelmente por ambas as partes que mudaram de ideia sobre a transação, e no caso de terem estipulado no contrato que o contrato não será celebrado na ausência de uma decisão positiva do banco para conceder o empréstimo (esta disposição deve ser exigida por pessoas que decidem financiar parte do valor com crédito, pois os protege de perdas de grandes quantias),
- o não cumprimento do contrato foi devido a circunstâncias pelas quais nenhuma das partes é responsável (por exemplo, o edifício vendido foi danificado como resultado de um redemoinho, furacão).
Se a outra parte do contrato, que celebramos, rescindir a execução do contrato e adquirirmos o direito a um reembolso, o pagamento inicial em um valor duplo, e a outra parte se recusar a fazê-lo, deve ser lembrado que o tempo para solicitar um reembolso no tribunal de retorno é de três anos. Este período é contado a partir da data de vencimento dos sinistros - ou seja, a partir da data em que o vendedor desiste de assinar o contrato. Então, o direito de exigir o reembolso do depósito expirará.
Avançar
Ao contrário do sinal, a instituição do sinal não é regulada pelas disposições do Código Civil. A diferença entre um adiantamento e um adiantamento é importante principalmente quando o contrato entre as partes não é concluído. O adiantamento é o valor pago para o preço de venda, no caso de cumprimento do contrato é creditado para o pagamento do preço. Se o acordo final não for alcançado, o adiantamento é devolvido ao comprador. Assim, o adiantamento, ao contrário do adiantamento, não tem função de compensação.
Base jurídica: Lei de 23 de abril de 1964 do Código Civil (Diário Oficial nº 16, item 93 de 1964, conforme alterado).
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