No caso de casas em bom estado, podemos fazer nós próprios a avaliação preliminar. Porém, se houver dúvidas quanto ao estado da edificação, vale a pena recorrer a um engenheiro habilitado que interpretará corretamente o aparecimento de vestígios de umidade ou riscos. Muitas vezes ele possui equipamentos que permitem, entre outras coisas, determinar o nível de umidade ou verificar o funcionamento da ventilação. Além disso, indicará locais onde vale a pena fazer a céu aberto. Em situações justificadas, ele recomendará um exame de termovisão ou uma perícia técnica mais detalhada dos elementos da casa antiga que podem causar problemas no futuro.
Como verificar o status legal de uma casa antiga
Ao decidir pela compra de um imóvel, em primeiro lugar, devemos verificar o seu estatuto jurídico. O documento mais importante que precisa ser analisado é o registro de imóveis e hipotecas. Obteremos o seu número com o vendedor da casa. Sabendo disso, podemos ler o livro no próprio departamento de registro de imóveis e hipotecas do tribunal distrital ou na Internet, no site do Ministério da Justiça, na Base de Dados Central do Cadastro Predial (https://ekw.ms.gov.pl). Em departamentos individuais podemos encontrar informações sobre o imóvel, como endereço, área, proprietário. A informação importante é a menção de que a propriedade do terreno está em desenvolvimento. Caso contrário, há suspeita de que a casa foi construída ilegalmente ou está em construção.A última situação pode nos expor a vários problemas. A construção pode ser arbitrária ou não ser executada de acordo com o projeto aprovado. A "retificação" de tal situação gera custos financeiros difíceis de prever. Também pode acontecer que a casa seja adequada para demolição.
As Seções III e IV contêm informações sobre restrições imobiliárias, por exemplo, servidão de passagem, hipoteca. Além disso, os pedidos atuais de alterações, cujo conteúdo ainda não está visível na entrada, podem ser anexados ao livro. Os dados contidos no cadastro de terrenos e hipotecas devem ser comparados com o estado real, por exemplo, o número de andares.
Atenção! Existem também imóveis para os quais não foi estabelecido um livro e o seu estatuto jurídico é regulado de forma diferente, por exemplo, por decisões judiciais com validade legal.
Outro documento que nos permitirá avaliar o estatuto jurídico é um excerto do registo predial, que pode ser obtido no departamento de geodésia da cidade, comuna ou starosty. Inclui o número de registro do terreno com a área, dados do proprietário, tipo de terreno, classe do terreno e novamente o número de registro do terreno e hipoteca. Um mapa está anexado ao trecho - um trecho do registro de terrenos e edifícios com os limites do imóvel. Mostra o número de lotes vizinhos, a forma do lote e o contorno da casa, juntamente com a designação da sua função e o número de pisos.
Então, devemos verificar nossa propriedade em termos de arredores imediatos. O plano de desenvolvimento espacial local ajudará nisso. A partir dele podemos saber a função do terreno, o que vai ser construído nas suas proximidades, quais as restrições aplicáveis à propriedade, por exemplo altura de construção, tipo de telhado, etc. Serão importantes numa eventual reconstrução. Se o terreno não estiver coberto pelo plano de desenvolvimento local, devemos obter uma decisão de zoneamento do vendedor ou solicitar um para uma determinada propriedade (não temos de ser os proprietários do terreno).
Compra de casa velha: documentos que ainda precisam ser "radiografados"
Quanto mais antiga for a propriedade, menor será a chance de você obter todos os documentos da casa. No entanto, vale a pena perguntar ao proprietário se ele os possui.
Decisão de licença de construção. Se o vendedor não tiver uma, devemos verificar com o departamento de arquitetura local ou com a inspetoria de supervisão de construção do poviat se uma licença de construção foi solicitada ou se as autoridades de supervisão de construção estão pendentes, por exemplo, no caso de desenvolvimento ilegal.
Notificação de conclusão de construção ou licença de ocupação. Este documento pode ter um nome diferente dependendo da idade da casa. Se este documento não estiver disponível, proceda como na ausência de uma licença de construção.
Registro de construção com a declaração do gerente de construção na conclusão da construção. Na verdade, pode haver vários logs, por exemplo, de reconstrução ou expansão. Se não estiver lá, uma auditoria técnica detalhada do edifício deve ser solicitada.
Projeto de construção. A falta deste documento pode indicar que o edifício não foi construído de acordo com o projeto de construção aprovado. A documentação de propriedades antigas também pode ser danificada. Com propriedades mais antigas (com mais de 40 anos), o vendedor pode ter um inventário da propriedade em vez de um projeto de construção.
Projeto as-built para instalações sanitárias e elétricas. Se estiver faltando ou desatualizado, vamos descobrir se a rede interna foi renovada durante o uso e se a documentação as-built foi feita.
Protocolo de chaminé atual. De acordo com a Lei de Edificações, o dono da casa é obrigado a inspecionar anualmente os tubos de fumaça, exaustão e ventilação.
Protocolo de teste de estanqueidade do gás atual. Desde que a casa esteja equipada, o levantamento também é feito anualmente.
Relatório atual sobre as medições da instalação elétrica. De acordo com o disposto na Lei da Construção, o proprietário deve realizar seus testes a cada 5 anos.
Acordos com fornecedores de mídia. Garantimos que a propriedade tem ligação de água, esgotos e luz. Nossa vigilância deve ser reforçada pela falta de tais acordos.
Certificado energético. Recomenda-se que emita esse certificado ao vender a sua casa. O vendedor não é legalmente obrigado a anexar tal documento para edifícios construídos antes de 2009.
Manuais de equipamentos. Eles são necessários quando há dispositivos instalados na casa que exigem operação e manutenção complicadas ou constantes.
Quanto vale o enredo
Depois de verificar a situação formal e jurídica da propriedade, devemos avaliar o terreno. É melhor começar verificando os limites e a conformidade com o contorno do cadastro e o mapa geodésico executado. Ajudar-nos-á um agrimensor, que verificará se existem bordados ou outros pontos característicos a separar a propriedade nos cantos do terreno. Além disso, irá medi-lo em relação ao mapa geodésico e, em caso de dúvida, irá recriar os limites do terreno e medir a área. Pode então acontecer, por exemplo, que a cerca do vizinho seja colocada dentro dos limites da propriedade que planejamos comprar.
Vale a pena prestar atenção se o terreno não for inundado periodicamente por água da chuva ou como resultado de aumento de água no rio próximo. Informações sobre como a água da chuva é drenada também serão úteis. À luz da lei, é inaceitável aliená-los fora do lote.
Quando as árvores crescem no terreno, você precisa avaliar suas condições e descobrir se podemos cortá-las no futuro. Árvores doentes ou murchas podem ser uma ameaça para sua casa. Devemos também lembrar que a vegetação exuberante requer cuidados que consomem muito tempo.
O valor do terreno depende da sua localização, localização em relação aos rumos do mundo, desenvolvimento do terreno, condições do plano de ordenamento do território local. Se estivermos interessados no valor exato da propriedade, devemos consultar um avaliador de propriedade licenciado.
A velha casa será funcional?
Ao comprar uma casa antiga, não influenciamos a disposição e as funções das divisões. No entanto, quando o atual arranjo interior não nos convém, podemos pensar em alterá-lo. É bom cooperar com um arquiteto já na fase de aquisição de um imóvel. Só uma pessoa com experiência poderá avaliar as possibilidades de remodelação de interiores. Os principais elementos que limitam as possibilidades de alteração das divisões são a capacidade de suporte dos tectos (em casos especiais pode ser aumentada), a disposição das paredes estruturais e das chaminés, muito dispendiosas ou mesmo não rentáveis de reconfigurar. Ao ver a casa e fazer planos, é bom indicar nos desenhos quais as paredes que suportam e quais as divisórias.
A maioria das casas com várias dezenas de anos está orientada para outras partes do mundo, de forma que a sala de estar fica do lado sul e as casas de banho e cozinha - do lado norte. No entanto, esta não é uma regra e, portanto, devemos sempre verificar como a casa é iluminada pelo sol, como essa luz muda ao longo do ano e se a insolação de interiores individuais vai de encontro às nossas preferências. Algumas casas entre árvores velhas podem parecer bonitas, mas por dentro podem estar eternamente escuras. Se não formos capazes de avaliar a insolação no inverno e no verão, podemos contratar um arquiteto para realizar essa análise. Assim saberemos a que horas as fachadas das casas estarão ao alcance da luz solar.
Como avaliar a rentabilidade da reconstrução de uma casa antiga
Quando a casa está péssima, você pode ver que ninguém mora nela há muitos anos, mas seu preço é extremamente favorável e sua localização é atraente, vale a pena contar com a ajuda de profissionais que lidam com avaliação de condições técnicas. Eles poderão nos dizer se a casa pode ser ampliada ou reconstruída, ou talvez seja melhor desistir de comprá-la e procurar outra.
No entanto, se já decidimos, a opinião de especialistas certamente será útil - na casa velha, surpresas desagradáveis podem nos aguardar, por exemplo, durante a reforma, descobriremos que a parede é feita de um material diferente do que pensávamos. Mas também pode ser o caso de que, embora muitas coisas tenham que ser substituídas (por exemplo, janelas, portas, todas as instalações), os elementos mais importantes da estrutura estão em boas condições e a casa é adequada para viver após uma reforma geral.
O custo de reconstrução de uma casa antiga é estimado com base em um projeto preliminar, deixando uma grande margem de segurança.
Antes de comprarmos uma casa velha, vamos verificar quanto nos custará mantê-la. Vamos pedir ao proprietário as contas de aquecimento (gás, luz ou óleo), bem como de luz, água, coleta de lixo ou esvaziamento da fossa séptica. Vamos perguntar também sobre o valor do imposto sobre a propriedade.
É uma boa ideia perguntar a seus vizinhos sobre seu relacionamento com o proprietário atual. Uma disputa de longa data pode surgir - por exemplo, sobre árvores que crescem perto da fronteira. Quer queiramos ou não, vamos assumi-lo juntamente com a casa.
