Casa a ser demolida ou remodelada

Existem diferentes maneiras de se tornar o proprietário de uma casa. A maneira mais fácil é construir um novo prédio, você também pode comprar uma casa pronta de um incorporador ou tomar posse de uma casa que antes pertencia a outra pessoa. Existem muitos motivos pelos quais escolhemos a terceira solução. Vamos listar os mais importantes.
- Confiança no ambiente em que viveremos. A velha casa fica em um local específico, geralmente desenvolvido há muito tempo, que tem uma boa chance de não mudar repentinamente. Podemos olhar para os nossos vizinhos, verificar a qualidade dos serviços, comunicação e educação. Via de regra, fica mais perto do centro da cidade do que um terreno não urbanizado onde algo pode ser construído.
- Terreno decorado. Junto com a casa, temos a chance de nos tornarmos proprietários de um jardim arborizado, não de um campo vazio, com o qual costumamos lidar quando construímos uma casa do zero. Os serviços públicos - gás, eletricidade, água, linha telefônica - costumam ser também uma vantagem.
- Redução dos tempos de espera. A casa já está de pé, então podemos tomá-la quase imediatamente. Teríamos que esperar por um novo.
- A capacidade de "tocar" o interior da casa. Graças ao facto de existir, e muitas vezes estar arranjado e acabado, podemos verificar imediatamente se a disposição e as dimensões das divisões, a sua insolação e os sons exteriores correspondem às nossas expectativas. Mesmo que não totalmente - é mais fácil imaginar qualquer mudança.
Aparentemente charmoso, mas …
Muitas vezes fazendo pequenas modificações, você conseguirá transformar um bloco banal ou negligenciado em uma forma interessante com o toque de uma varinha mágica. Infelizmente, nem sempre isso é possível. Às vezes acontece que nenhuma das atividades de adaptação planejadas é possível e torna-se necessária a desmontagem total ou parcial do edifício.
Bem, o que devemos saber para tomarmos uma decisão consciente sobre o futuro da casa?
Os arredores, o terreno, ou seja, a localização, costumam ser avaliados facilmente, muitas vezes de forma intuitiva. A situação é diferente com o próprio edifício.
Para ter a certeza de uma avaliação correcta, é aconselhável solicitar pareceres de especialistas sobre o estado do edifício: n construtivo, incluindo o estado de humidade das paredes e tectos; nas instalações (canalização, aquecimento, ventilação e tubos de chaminé).
Claro, antes de conhecermos essas opiniões, também podemos prestar atenção em muitas coisas.
Avaliamos a condição da estrutura
- Vejamos as paredes de suporte (geralmente mais grossas que as outras - de 25 a 60 cm): as fissuras ou riscos profundos sobre elas indicam os movimentos das fundações causados, por exemplo, por recalques irregulares do edifício. Em tal situação, a opinião do construtor será decisiva. Existe a possibilidade de que os riscos se tenham formado há muito tempo, o assentamento acabou e a casa está estável.
- Vamos dar uma olhada nos pisos: se eles dobram muito, pode significar que o piso embaixo deles também. Isso deve ser verificado. A maneira mais fácil de verificar o grau de deflexão do piso em casa é esticar o barbante entre as paredes, logo acima do piso.
- Vamos olhar para cima: se a estrutura do telhado (treliça) parece danificada, tem muitas rachaduras longitudinais, fraturas, elementos podres, não é um bom presságio.
Avaliamos o grau de umidade
- Vejamos os arredores: se houver um rio perto da casa, amieiros crescem, a área sobe mais, e as casas circundantes têm piso térreo alto, podemos concluir que o nível do lençol freático no terreno é alto, ou seja - o solo é muito úmido . E a umidade penetra nas fundações, paredes e porões. Ele pode ser interrompido isolando-se adequadamente o edifício. Vamos ver se isso foi feito.
- Vejamos o pedestal (a parte inferior da parede, muitas vezes feita de outro material que não a parte superior): gesso descascado, eflorescência na parede, cheiro de mofo no porão - são os primeiros sinais de umidade subindo do solo.
- Vamos dar uma olhada nas paredes: os fungos nas paredes são o resultado de sua umidade permanente. Se suspeitarmos que a casa está mofada, devemos consultar um micologista. Se você puder ver vestígios de umidade nas partes superiores das paredes, é um sinal de vazamento de água da chuva - seja através de canos e calhas entupidos ou vazando ou, o que infelizmente acontece com frequência, através de um telhado com goteiras (cobertura velha, sem camada de isolamento) ou através do terraço acima do piso térreo.
- Andemos nos terraços: são um elemento extremamente difícil de isolar adequadamente. Os materiais disponíveis atualmente permitem uma estanqueidade total, mas na hora de comprar uma casa velha com um grande terraço deve ter cuidado e consultar um especialista.
Nós avaliamos a atividade dos insetos. A
treliça de madeira costuma ser um habitat para insetos. Pequenos buracos característicos que cobrem a superfície das vigas ou caibros, com farinha saindo de dentro, indicam que a estrutura foi infectada por insetos. Se os danos aos elementos excederem 40% de sua seção transversal - a treliça deve ser substituída por uma nova. Não é tão ruim, se planejamos desmontar e mudar o telhado de qualquer maneira, mas se não?
Avaliamos a qualidade do solo, soluções técnicas e materiais,
é necessário saber se o solo e a estrutura do edifício suportam todas as alterações pretendidas. As fundações projetadas para uma villa térrea raramente suportarão a carga adicional de mais um andar e o telhado coberto com uma chapa leve - as telhas de cerâmica dos seus sonhos. Claro, é possível escolher os materiais e o futuro layout do edifício de tal forma que "o impossível se torne possível" - a casa pode ser expandida na tecnologia de uma moldura de luz, e a cobertura pode ser substituída por uma mais leve, mas igualmente atraente. no entanto, deve ser planejado com antecedência.
Atenção! Ao avaliar o estado do edifício, não devemos ser influenciados pelo fato de que ele foi recentemente rebocado e repintado. Dessa forma, você pode ajustar a aparência de até mesmo uma casa completamente inabitável sem incorrer em grandes despesas financeiras.
Regulamentos fora do
plano de desenvolvimento do desfile
No plano de ordenamento do território local (ou, se a comuna não tiver tal documento, nas condições de desenvolvimento especificadas no nosso pedido para um determinado lote), encontraremos todas as condições que uma casa e um lote devem cumprir - também após a expansão. Vale a pena ler este documento com atenção, pois pode acontecer que o regulamento imponha a altura máxima dos edifícios ou o ângulo de inclinação do telhado, ou a área máxima do terreno que podemos desenvolver. Às vezes, isso limita significativamente as possibilidades de mudança. Se a superestrutura não for uma opção (um edifício muito alto), elevar o telhado também (inclinação incorreta do telhado), e não haverá nada a acrescentar (a linha intransitável de construção não o permitirá),a demolição deve ser considerada e o edifício deve ser erguido. Ao projetar uma casa do zero, é muito mais fácil cumprir todos os requisitos oficiais.
A beleza dos arredores pode ser uma desvantagem. Se a
casa escolhida estiver localizada em uma zona de paisagem protegida (razões naturais ou históricas), proibições ou ordens podem ser aplicadas a soluções arquitetônicas detalhadas (por exemplo, a necessidade de usar materiais de acabamento específicos ou detalhes referentes ao estilo antigo de construção em uma determinada região do país, ou proibição de construção de parte da área devido ao curso do curso d'água).
Regras da lei de construção
As restrições aos investidores são também impostas pela Lei da Construção juntamente com o regulamento de base, ou seja, "Condições técnicas a cumprir pelos edifícios e sua localização". Vamos verificar se a forma e as dimensões do lote permitem ampliação ou modificação livre da forma - o importante aqui são as distâncias dos limites do lote (geralmente 4 m do limite para uma parede com aberturas, mas há exceções na forma de extensões até a borda do lote, ou a uma distância idêntica a no vizinho - simetria da distância), das paredes dos edifícios vizinhos (8 m ou mais devido à segurança contra incêndios), elementos das instalações subterrâneas (poços, fossas sépticas, gasodutos), caixotes do lixo (a 3 m do edifício).
Não mudaremos os limites do terreno, mas mover uma lata de lixo ou realocar redes subterrâneas às vezes é possível, embora caro. no entanto, essa pode ser a única chance de uma expansão bem-sucedida.
Também é importante saber a orientação do edifício, o que nos permitirá planejar uma possível ampliação, para que a parte nova não corte o sol do jardim e não sombreie as casas vizinhas.
Formas de remodelação
Independentemente da avaliação das condições técnicas, você precisa analisar cuidadosamente suas necessidades e considerar como pode adaptar sua casa a elas. Abaixo estão as modificações mais comuns em casas existentes.
Lembre-se de que a maioria das mudanças na forma do edifício altera radicalmente a aparência do edifício. Portanto, vale a pena envidar esforços para que as mudanças sejam favoráveis a ele.
Superestrutura, ou seja, levantar um piso sobre toda a casa ou sua parte inferior. permite que você obtenha espaço adicional ou até mesmo um apartamento totalmente independente. Essa extensão também contribuirá para o fim dos problemas com um telhado mal isolado, muitas vezes com vazamentos - uma nova solução que garante a espessura adequada do isolamento irá minimizar a perda de calor e reduzir as contas de aquecimento.
Elevar o telhado, ou seja, elevar as paredes do sótão, alterar o ângulo de inclinação e inserir janelas de telhado ou sótãos. Desta forma, ganhamos um espaço vital adicional completo no sótão. A estrutura do telhado pode ser parcialmente visível, utilizando cores que enfatizam a beleza natural da treliça de madeira. Esses tipos de mudanças geralmente se aplicam a garagens próximas a edifícios de vários andares - com um custo baixo, você ganha uma grande área disponível a partir do segundo nível do edifício, e elevar o telhado acima da garagem dá uma forma mais compacta.
Extensão, ou seja, adicionar um novo corpo ao edifício. A casa é ampliada por um quarto, garagem, escada. Tal solução, além de criar espaço útil adicional, torna o edifício opticamente "achatado", a base mais larga dá a impressão de uma ligação mais sólida com o solo. Isso é valioso para casas com proporções originalmente distorcidas, por exemplo, muito altas. Após o prolongamento, o edifício deve ser mantido a uma distância de 3 a 4 metros do limite do terreno.
Construir um terraço, ou seja, transformar um terraço aberto em um jardim de inverno. As tecnologias modernas oferecem sistemas de terraço prontos. Os jardins de inverno, além de um espaço atraente, também adicionam uma nova expressão moderna ao corpo do edifício.
Alterar o interior, ou seja, reconstruir alguns elementos da casa sem perturbar o corpo. Essas soluções são geralmente impostas por uma situação de vida diferente da família. Lembre-se, no entanto, que nem todas as paredes podem ser removidas e quaisquer alterações também podem dificultar a execução de instalações domésticas.
Mudança de pele, ou seja, isolamento. A casa, construída há várias ou várias dezenas de anos, certamente não atende aos requisitos térmicos dos edifícios atuais. Simplificando, as contas de aquecimento altas são causadas pela perda de calor através das paredes, telhado, janelas com vazamentos, porão e sistemas de aquecimento antigos. As decisões sobre o isolamento térmico e a modernização do aquecimento são cada vez mais tomadas, tanto mais que parte das despesas para o efeito podem ser recuperadas com recurso a empréstimos especiais subsidiados pelo Estado. O isolamento da casa é uma boa oportunidade para mudar a forma como é acabado. Em uma palavra, a coisa toda ganha um rosto novo, muitas vezes mais interessante.
Vai transformar … - o que é fácil e o que é difícil de mudar
Ao consultar muitas pessoas antes de tomar uma decisão, freqüentemente ouvimos a frase - "que diabos, vai funcionar!" Tenhamos cuidado com essas declarações feitas levianamente. Embora muito possa ser reconstruído, não é tudo. Já falamos sobre a capacidade de carga de fundações e tetos, ou seja, as possibilidades limitadas de transferência de cargas adicionais. Uma armadilha em que muitas pessoas que introduzem mudanças caem em uma cadeia de infortúnios - quando uma mudança aparentemente pequena acarreta mudanças sucessivas e subsequentes, exigindo mais trabalho oneroso. Se fossem previstos com antecedência, muito provavelmente tudo poderia ser planejado e executado de uma forma completamente diferente.
Um bom exemplo é a demolição de uma parte de uma parede inteira e sua substituição por uma superfície translúcida feita de blocos de vidro. Não é grande coisa, mas de repente descobriu-se que havia um radiador preso à parede antiga, então agora ele precisa ser substituído por um modelo montado no chão. Havia uma pequena tomada elétrica na parede e, após a demolição, colocamos cabos elétricos no chão. O módulo de bloco de vidro diminuiu a abertura da porta, então você tem que substituí-la ou mover a abertura, esculpindo outra parede … e os custos aumentam cada vez mais.
Sejamos sábios com antecedência e busquemos conselhos de profissionais. A cooperação com o arquiteto na fase inicial de todo o projeto nos permitirá responder rapidamente à questão de saber se uma casa específica pode ser redesenhada para atender às nossas necessidades do ponto de vista funcional. Também irá definir a forma e expressão arquitetônica do edifício, permitindo que você considere os materiais e a utilização de soluções técnicas modernas. É verdade que os cavalheiros não devem falar de dinheiro, mas os investidores não. Preparar, por exemplo, uma estimativa geral de custos nos fará perceber o que vamos enfrentar, nos permitirá obter informações sobre as possibilidades de obtenção de um empréstimo. Às vezes, vai mostrar que nossos medos eram muito grandes, ou que não previmos grande parte das despesas.
O último, mas não menos importante, lado do projeto é a organização de todo o investimento. Precisamos considerar cuidadosamente quanto tempo a reforma pode levar e se é possível morar na casa durante as obras de reforma; e se não, onde será nossa acomodação?
Montamos um quebra-cabeça.
Se analisarmos tudo, fizermos uma lista negra (condições, restrições, proibições, defeitos técnicos necessários para serem removidos), podemos decidir conscientemente se a reconstrução, que é possível realizar nas condições, atende às nossas expectativas. Em caso afirmativo, vamos começar a fazer alterações. se não - bem, você tem que pensar em demolir e criar uma casa completamente do zero, mas atendendo cem por cento aos nossos requisitos.
O arquiteto deve ajudar nas próximas etapas. É ele quem vai determinar o âmbito da futura remodelação. Vamos averiguar se o tamanho das mudanças exigirá licença de construção (ou demolição e depois construção), ou se basta comunicar as obras ao departamento de arquitetura da secretaria municipal competente. Se você precisar obter uma licença de construção (uma grande variedade de mudanças - no corpo do edifício ou nos elementos estruturais), primeiro você precisará obter um trecho do plano local ou solicitar as condições de construção e desenvolvimento do terreno (semelhante à construção de uma nova casa). Para pequenas modificações, sem perturbar a estrutura, basta apresentar os trabalhos com a descrição detalhada do seu escopo, desenhos e todas as informações necessárias.
Depois de obter a permissão ou esperar o tempo especificado no regulamento, não temos mais nada a fazer a não ser agir e adicionar a última peça ao nosso quebra-cabeça de construção. Portanto: ao reconstruir ou construir do zero, torne-se o dono da casa dos seus sonhos.
Situação legal do edifício
Se decidimos comprar uma casa velha e pretendemos reconstruí-la, deixe os proprietários verificarem cuidadosamente se o estado atual é legal. Pode acontecer que, por termos um projeto de reconstrução da prefeitura, se descubra que o que existe é construção sem lei - e não precisa ser sobre a construção de todo o prédio sem licença, mas apenas para a ampliação ou modificação de algumas partes dele. Podemos então enfrentar uma penalidade na forma de taxa de legalização, que atualmente chega a 50.000 para edifícios unifamiliares! Geralmente é uma surpresa muito desagradável.
Quando é tomada a decisão de demolir
Deve informar a repartição competente (departamento de arquitetura da repartição municipal) sobre as suas intenções. De acordo com art. 31 da Lei de Construção, deve ser feito na forma de:
- declaração de intenção de demolição (especificando o tipo, âmbito e forma de execução dessas obras) - para edifícios não inscritos no registro de proteção de monumento, com altura inferior a 8 m, se estiverem localizados a uma distância não inferior a metade sua altura;
- pedido de licença de demolição - para objetos sob proteção de conservação ou com altura superior a 8 m.
Depois de examinar a notificação da intenção de demolir, o Escritório pode às vezes impor a obrigação de obter uma licença de demolição, especialmente se a demolição puder afetar as condições da água, do saneamento e do meio ambiente.
O pedido de licença de demolição consiste em elementos semelhantes aos da licença de construção - será necessário envolver o arquitecto ou construtor para preparar tal pedido.