Hipoteca reversa: prazo do contrato
Se o banco e o proprietário do imóvel concordarem, é assinado um contrato de empréstimo. Atenção! Pessoas solteiras e cônjuges podem solicitar uma hipoteca reversa (ambas as partes devem concordar). O contrato de hipoteca reversa especifica em detalhes o que foi listado no formulário de informações, ou seja, as partes do contrato , o valor da hipoteca reversa e o valor de mercado da propriedade (determinado por um avaliador imobiliário), incluindo a relação entre esse valor e o valor da propriedade e a data, o valor e as opções de pagamento da hipoteca reversa. Além disso, encontraremos ali um método para garantir os créditos do banco (por exemplo, inscrição no registro de imóveis e hipotecas), o valor dos juros e as condições para sua alteração, bem como o valor e a forma de pagamento de outros custos. Também descobriremos quem é obrigado a pagar pela avaliação do imóvel (geralmente é o proprietário, mas você pode tentar negociar com o banco) e, em seguida, pagar as taxas de monitoramento de seu valor e quais são as regras e a data de liquidação da hipoteca reversa. O acordo também cobre as obrigações e direitos do mutuário,incluindo o direito de rescindir o contrato (o banco tem o modelo de extrato apropriado) e de reembolsar o empréstimo antecipadamente.
Atenção! O contrato deve indicar uma pessoa de contato após o falecimento do mutuário. Depois disso, você pode alterar esses dados sem incorrer em custos, o banco cobrará taxas de terceiros. Se o contrato de hipoteca reversa foi celebrado com mais de um mutuário - na maioria das vezes com um casal - então, em caso de morte de um deles, as parcelas serão pagas aos parentes que adquiriram uma participação na propriedade do imóvel após o falecido, na proporção da participação adquirida por eles (portanto, se o cônjuge herda na herança com o filho, depois adquire direito a uma parte das prestações da hipoteca reversa na mesma proporção).
Você pode cancelar o contrato de hipoteca reversa?
Durante a vigência do contrato, o mutuário tem todo o direito de reembolsar o empréstimo que lhe foi concedido, no todo e em parte. No entanto, se durante sua duração ele mudar de ideia e acertar contas com o banco, ele pode renunciar ao contrato de hipoteca reversa. Em tal situação, o banco não cobra nenhuma comissão. De acordo com a Lei, o mutuário pode rescindir o contrato sem apresentar qualquer motivo no prazo de 30 dias a partir da data de sua conclusão. Nesse caso, não suporta quaisquer custos com ela relacionados, exceto taxas não reembolsáveis, ou sua parte, incorridas pelo banco em benefício de órgãos da administração estadual ou tribunais. Claro, ele devolve o valor do empréstimo ao banco com juros até a data do saque. Segunda página,ou seja, o banco também tem o direito de rescindir o contrato ao mesmo tempo, somente se:
- a execução da propriedade foi iniciada por outro credor (o banco, ao celebrar o contrato, não sabia da existência deste crédito),
- o mutuário vendeu a propriedade a terceiros sem o consentimento do banco,
- por motivos imputáveis ao mutuário (por exemplo, destruição deliberada das instalações) diminuiu significativamente.
O mutuário está bem protegido
Os empréstimos hipotecários reversos só podem ser oferecidos por bancos licenciados, sucursais de bancos estrangeiros, sucursais de instituições de crédito e instituições de crédito que operam além-fronteiras - todas as entidades indicadas são instituições controladas pela Autoridade de Supervisão Financeira Polaca ou autoridades de supervisão nos países de origem. Portanto, a atividade de instituições para-financeiras, que não estão sujeitas a tal controle e que muitas vezes realizam atividades bancárias sem a permissão da Autoridade de Supervisão Financeira da Polônia, é excluída aqui.
Uma hipoteca reversa também é uma obrigação.
Usar uma hipoteca reversa acarreta obrigações que devem ser cumpridas. Durante a vigência do contrato, o mutuário deve:
- ter seguro imobiliário de eventos aleatórios (se, é claro, for exigido pelo banco),
- manter a propriedade em boas condições (não destruí-la, realizar renovações e reparos atuais), levando em consideração o uso usual das coisas de acordo com a finalidade pretendida,
- pagar impostos e taxas obrigatórias relacionadas ao uso de imobiliária.
No caso de inadimplemento das obrigações impostas, o banco aciona o tomador para que as cumpra, estabelecendo um prazo não inferior a 60 dias. O prazo é determinado levando-se em consideração o tipo de obrigação não cumprida e a capacidade do mutuário em cumpri-la. Se o devedor ainda assim não o fizer, o banco exige que ele o autorize a cumprir essa obrigação em seu nome. A não entrega da autorização pode ser motivo para o banco rescindir o contrato de empréstimo. E neste caso - você sabe - devemos levar em consideração a possibilidade de reter o pagamento em dinheiro.
Como funciona uma hipoteca reversa?
Os regulamentos dizem o seguinte: nos termos do contrato de hipoteca reversa, o banco compromete-se a fornecer ao mutuário uma determinada quantia em dinheiro, e o mutuário compromete-se a fornecer uma garantia pelo reembolso desse montante juntamente com os juros devidos e outras despesas. Esta garantia é a referida hipoteca inscrita no registo predial. Em troca da transferência do dinheiro do mutuário (uma vez ou em prestações, geralmente mensal), o banco adquire a propriedade do imóvel, mas somente após sua morte. Na nossa língua: decidimos fazer uma hipoteca reversa, o banco nos concedeu um empréstimo, mas ainda somos donos do apartamento e podemos morar nele pelo resto de nossas vidas. Não perdemos imóveis, independentemente dereceberemos esta injeção de dinheiro na íntegra ou será distribuída no tempo. Curiosamente, esse valor é isento de imposto de renda. No entanto, a aquisição de imóveis não é automática. Pelo contrário - ocorre apenas 12 meses após o falecimento do último devedor, e somente quando seus herdeiros deixam de pagar o empréstimo com juros (desta forma o legislador garante os herdeiros caso eles decidam manter o imóvel). Imediatamente após o banco tomar conhecimento dessa circunstância desagradável, ele publica um anúncio em seu site contendo o nome e o sobrenome do mutuário, informações sobre a celebração de um contrato de hipoteca reversa com ele,a possibilidade de os herdeiros reembolsarem o banco e a data de liquidação do contrato de hipoteca reversa. As informações acima referidas também são fornecidas por escrito às pessoas de contacto indicadas após o falecimento do mutuário.
Direitos e obrigações dos herdeiros Os herdeiros
podem reverter o contrato de hipoteca reversa do tomador, quitando assim o banco e recuperando o direito ao imóvel. Isso significa nada mais do que devolver o banco à parte do empréstimo que já pagou, mais os juros daquele dinheiro que o banco ainda não arrecadou, mas continua cobrando (tiraria do valor obtido pela venda do imóvel). O apartamento é então devolvido aos herdeiros e os créditos do banco expiram.
Se os herdeiros pagarem o empréstimo, eles herdarão a propriedade no curso normal (estatutário ou testamentário). Se, por outro lado, o empréstimo não for reembolsado, o imóvel será transferido para o banco, que fará com que o seu crédito seja quitado. É importante, porém, que na liquidação final, ele devolverá aos herdeiros a diferença entre o seu crédito (valores repassados ao tomador mais juros devidos) e o valor atual do imóvel. A estrutura adotada evita que os bancos adquiram imóveis por uma fração de seu valor ou por quase nada. Curiosamente, o banco assume o risco deque o valor da propriedade pode ser inferior ao empréstimo desembolsado após vários anos - então os herdeiros não têm que devolver o montante em falta. Ao firmar um contrato, o banco não verifica a qualidade de crédito do tomador por razões naturais - ele não verifica o valor da receita e a estabilidade de sua entrada. Como o próprio imóvel é a garantia do empréstimo, não há necessidade de verificar a receita do tomador.não há necessidade de verificar a renda do mutuário.não há necessidade de verificar a renda do mutuário.
Por que é improvável que uma hipoteca reversa seja um sucesso?
Maciej Samcik, jornalista econômico da Gazeta Wyborcza: Porque para o banco é um produto que nunca vai virar vício. Enquanto em um empréstimo comum, o banco paga o dinheiro ao cliente, coloca sua garra na hipoteca e ganha juros por um determinado período de tempo, com uma hipoteca reversa, esses ganhos com juros são uma grande incógnita. Ou o cliente terá uma vida longa, de modo que o tempo de juros será comparável a um empréstimo normal, ou terá uma vida curta e então toda a transação será mais difícil do que vale. Além disso, o banco deve avaliar o apartamento com muita segurança. Não sabe quando poderá entrar, e o valor do imóvel para estes vários ou mais de 20 anos deve ser suficientemente elevado para cobrir as prestações pagas ao cliente após a venda do apartamento,juros acumulados sobre o dinheiro pago, custos de transação de venda das instalações, etc.
Base jurídica: Lei de 23 de outubro de 2014 sobre o empréstimo hipotecário reversível (Diário Oficial de 14 de novembro de 2014, item 1585).
