Suponha que queiramos comprar uma casa velha. Escolhemos várias ofertas numa boa zona e a um preço atractivo. Vamos vê-los …
Primeira casa,
gostamos muito. É antigo, mas charmoso: lindamente reformado por dentro e por fora. Chama a atenção por sua aparência sólida.
Atenção! Pode ser uma armadilha. Pode haver alguma ruína escondida sob o novo gesso e tinta. Não compre sem a ajuda de um especialista experiente. Não julgue por si mesmo e não siga apenas sua intuição.
As seguintes opiniões serão úteis para uma avaliação adequada do estado das instalações:
1) construção e edificação,
2) sobre o estado das instalações internas: canalização, aquecimento, chaminé, ventilação e eletricidade.
A condição da estrutura do edifício e suas instalações internas podem determinar se uma casa é lucrativa para comprar. Reparação de uma estrutura danificada e substituição completa da instalação: eletricidade obsoleta, abastecimento de água corroída e o que, e substituição da caldeira por uma moderna - vai custar muito caro.
Mesmo que a casa esteja seca (sem manchas nas paredes e o porão não percebe a umidade), mas sombreada por grandes árvores, ou fique perto de um riacho ou lago, você também deve solicitar:
3) Opinião da casa úmida. Seu custo certamente será muito menor do que o custo de qualquer reparo de isolamento anti-umidade.
Segunda casa
Embora seja antigo e aparentemente não tenha sido restaurado por muitos anos, parece bom. Imaginamos como ficará após a reforma.
Não há perigo de que as paredes recentemente renovadas escondam rachaduras perigosas na estrutura ou manchas após as inundações. Podemos inspecionar a casa nós mesmos. A que devemos prestar atenção especial?
1) a condição da estrutura - se há rachaduras e arranhões nas paredes, arranhões e deflexões dos tetos, deformações e danos à estrutura do telhado,
2) umidade do edifício - se há vestígios de geada ou outros locais visivelmente úmidos fora ou dentro.
Avaliação do edifício pelo lado de fora
- As paredes apresentam rachaduras e riscos? Riscos e rachaduras nas paredes costumam indicar os movimentos das paredes da fundação, e estes são sempre transferidos para as partes mais altas do edifício. Apenas um construtor experiente pode avaliar se tais danos ameaçam a estabilidade da estrutura. Pode ser que sejam apenas pequenos arranhões, mas às vezes é um sinal de que o edifício exigirá reparos caros ou reforços estruturais.
- O revestimento do pedestal está em boas condições? Você consegue ver o gesso caindo ou manchas de umidade na área do pedestal? Isso é especialmente importante quando o prédio está localizado em um solo que fica úmido mesmo periodicamente. Manchas e forro de plinto descascado atestam a condição do isolamento horizontal e vertical das paredes da fundação, o que é frequentemente o caso em casas mais antigas; o edifício terá de ser escavado até aos alicerces e, muito provavelmente, deverá ser instalado um novo isolamento.
- O prédio é à prova de umidade? Esta é uma questão importante, porque as fundações de muitas casas antigas não têm tal isolamento - não é tão ruim, mesmo que apenas vertical, porque é relativamente fácil de organizar, pior, se também horizontal - porque sua implementação em um edifício existente é tecnicamente muito difícil e, portanto, cara. A falta de isolamento ou sua condição (se danificada) é particularmente perigosa se o solo ao redor da casa estiver molhado e o nível do lençol freático estiver acima dos estribos. Para verificar isso, devem ser feitas aberturas nas paredes da fundação e testes de solo ao redor do edifício.
Atenção! A falta de isolamento vertical só pode ser constatada através das aberturas das paredes do exterior, enquanto a falta de isolamento horizontal das paredes e pisos - através das aberturas internas.
- A umidade é visível nas partes superiores das paredes? A umidade localizada dessa forma é mais frequentemente associada ao mau estado das calhas e calhas. Sua inspeção permitirá avaliar se eles precisarão ser reparados ou substituídos por novos.
- Não há sinais de deterioração sob os beirais e nas cornijas que coroam a fachada? A causa da queda do gesso na parte superior do prédio pode ser a destruição ou obstrução das calhas. Se estiverem apenas entupidos, podem ser limpos e reparados (ajustados), mas se estiverem danificados, terão de ser substituídos.
- A água dos tubos de queda flui diretamente para o solo próximo às paredes de fundação? Para cada edifício, e em particular com um subsolo, é importante que a água da chuva e das tubulações de queda sejam drenadas para além da área adjacente e, portanto, não em uma faixa de três metros ao redor dela. A área ao redor da casa deve cair 1-2% das paredes em direção ao jardim. A água que flui dos tubos de queda deve ser drenada através de ranhuras endurecidas a uma distância de pelo menos 3 m do edifício.
avaliação interior
- As adegas estão secas? Se as paredes e o piso das caves estiverem visivelmente úmidos, é provável que não haja isolamento anti-umidade no prédio ou eles estejam danificados. Como resultado, as paredes da fundação são umedecidas por:
1) água da chuva que flui para o prédio após cada grande chuva (veja também pág. 66),
2) água subterrânea, que sobe periodicamente e então flui para o porão.
- As caves são bem ventiladas? Se as paredes e o piso do porão estão secos, mas o ar nos cômodos do porão tem umidade elevada, preste atenção na troca de ar: a ventilação por gravidade está funcionando e se é possível ventilar o porão pelas janelas.
Se não houver dutos de ventilação nas caves e não houver janelas nelas, deve-se levar em consideração a necessidade de instalar dutos de ventilação adequados (entrada e saída) para ventilar as caves.
- Existem vestígios de umidade permanente em qualquer parte do edifício? Se as paredes ou tetos úmidos são o resultado de vazamentos no sistema de encanamento ou algo assim, geralmente não é difícil remover seus efeitos após o reparo. Uma desvantagem muito mais séria da casa pode ser a umidade das paredes externas, não relacionada ao vazamento da instalação. Eles podem ser causados por congelamento (condensação de vapor de água devido ao isolamento térmico insuficiente das paredes externas). Isso significa que a construção exigirá isolamento, o que é um projeto bastante caro.
- É fungo de construção? É necessário verificar se as paredes ou elementos de madeira não estão infestados de fungos, o que pode ser sinalizado pelo cheiro de mofo no interior.
Fungos em gesso e paredes se desenvolvem como resultado de sua umidade permanente. O micélio formado por eles é bastante fácil de distinguir dos chamados salinidade: raspe um pouco a mancha da parede e tente dissolvê-la em um copo d'água. Flores de sal se dissolvem facilmente, flores de micélio - de forma alguma. Se este teste simples mostrar que as paredes foram atacadas por fungos e a casa ainda parece valer a pena, consulte um micologista. É muito importante distinguir os fungos do bolor dos fungos domésticos, que são muito perigosos para a estrutura do edifício e para a saúde dos seus habitantes.O controle de fungos domésticos em estruturas de edifícios é extremamente difícil e requer a remoção de elementos de acabamento adjacentes à estrutura e o uso de fungicidas.
Atenção! Numa casa húmida, antes de iniciar qualquer reforma, será necessário, em primeiro lugar, eliminar as causas da humidade e garantir uma ventilação adequada dos quartos. Só então são realizadas as obras de eliminação do fungo e, no final, as obras de renovação "normais" (forros, pavimentos, pinturas).
O fungo dos tectos de madeira é normalmente causado pela humidade das vigas do tecto onde repousam nas paredes. Esses tetos exigirão uma grande renovação ou substituição.
- A armação do telhado não foi atacada por insetos? O reconhecimento é relativamente fácil. Elementos infestados por insetos possuem inúmeras aberturas de saída na superfície. A atividade ativa dos insetos é evidenciada pela farinha de madeira que sai desses buracos.
Atenção! Uma estrutura em treliça infestada por insetos requer obras de desinfecção e todos os seus elementos são protegidos com uma impregnação adequada. Se a destruição dos elementos cobrir 40-50% de suas seções transversais, a treliça deverá ser substituída por uma nova.
Terceira casa
Parece terrível, você pode ver que ninguém vive nela há muitos anos. Umidade por toda parte, fungos nos porões e a estrutura do telhado infestada de insetos.
Não vale a pena comprar uma casa assim. Mas… se o preço é extremamente atrativo, e a casa fica em uma boa vizinhança e com traços de beleza, não deixe de consultar um profissional. Pode acontecer que, embora muitas coisas tenham que ser substituídas (por exemplo, janelas, portas, todas as instalações internas), os elementos mais importantes da estrutura estão em boas condições e, após uma reforma geral, você poderá morar nesta casa.
Onde procurar profissionais:
- na Associação Polonesa de Engenheiros e Técnicos de Construção (PZITB),
- na Câmara dos Engenheiros Civis,
- em equipes de especialistas em construção nos escritórios da voivodia,
- em cooperativas de chaminés,
- em departamentos de construção de universidades técnicas em todo o país.
Custos de pareceres especializados
- construção e edificação, executados por construtor autorizado - 3000-5000;
- sobre o estado de umidade e fungos, realizado por um especialista em construção ou micologista - 2000-4000;
- sobre o estado do sistema de água e esgoto. e aquecimento, feito por engenheiro sanitário - cerca de 2000;
- no estado de chaminé e tubos de ventilação, feito por um limpador de chaminés - 300-500;
- na condição de fiação elétrica, feita por um engenheiro elétrico - 500-800.
