Como escolher um bom desenvolvedor?

Um incorporador é um empresário que constrói em seu próprio terreno e (geralmente) com seus próprios recursos e, em seguida, transfere a propriedade do terreno e da casa para o comprador. Existem muitos desenvolvedores, mas nem todos são confiáveis. A favor do desenvolvedor estão as recomendações da Associação Polonesa de Desenvolvedores e da Associação Polonesa de Empregadores de Construção. Portanto, sempre vale a pena perguntar sobre eles, mas não basta assinar um contrato com o desenvolvedor - é preciso coletar outras informações.
Com quem você está lidando?
Antes mesmo de começarmos a considerar a oferta de um desenvolvedor, vamos primeiro pedir-lhe que:

um certificado da repartição municipal - se gerir uma empresa com base numa inscrição no registo - com informações sobre o assunto da empresa;

um trecho do Registro do Tribunal Nacional - se operar sob a forma de sociedade por ações ou sociedade por ações (esta é a forma de atividade mais escolhida pelas grandes construtoras). A partir do excerto, descobriremos se a empresa não está em liquidação ou falência, se apresenta demonstrações financeiras anuais, se foram instaurados processos de execução contra ela e se tem impostos atrasados e atrasados para a Instituição de Seguro Social. Os arquivos de registro são abertos ao público - você pode ir ao tribunal de registro e ver documentos financeiros e outros; empresas confiáveis apresentam demonstrações financeiras todos os anos (de acordo com a obrigação que lhes é imposta pela Lei de Contabilidade).
Em que condições a casa
Para procurar um terreno no qual o incorporador construirá, você deve perguntar a ele sobre o trecho atual do registro de imóveis (ou vê-lo pessoalmente no Tribunal Distrital de Registro de Imóveis) e verificar:
- a localização e a área do terreno (se são consistentes com de acordo com o
dono da obra), - quem é o dono do terreno (deve ser apenas o dono da obra),
- se o terreno tem direitos de propriedade limitados (por exemplo, o direito de usá-lo por outras pessoas),
- se o terreno está hipotecado.
Idealmente, a propriedade não deve ter ônus (não há entradas nas seções três e quatro).
Atenção! A escolha de um incorporador que fez um empréstimo para construção é sempre arriscado (mesmo que ele já tenha pago no prazo, o que é confirmado pelo parecer do banco). Se deixar de fazê-lo, o empréstimo será cobrado (na proporção) do comprador da casa - a hipoteca é sempre atribuída ao imóvel, não aos proprietários subsequentes.
O que está acontecendo no canteiro de obras
Após a leitura do livro, você deve revisar os documentos relacionados à construção e ao objetivo do local onde a casa está sendo construída. Para este efeito, você precisa verificar no escritório municipal local:

estabelecer o plano de desenvolvimento espacial local (se o trabalho no plano estiver em andamento, você pode ler o estudo do plano - este é um projeto preliminar, geralmente idêntico ao plano final) para se certificar de que a comuna não está planejando, por exemplo, a construção de estradas na área em um futuro próximo ou incômodo shopping center;

se o promotor possui uma licença de construção e se ela é definitiva (a decisão final sobre a licença de construção significa que ela não está mais sujeita a recurso). O fato de a licença ser definitiva é confirmado por um carimbo apropriado.
Assim, a sua ausência significa que o promotor não pode efectivamente iniciar as obras de construção e é mesmo possível que, na sequência de um eventual processo de recurso, seja proferida uma decisão de indeferimento da licença de construção. Se, por outro lado, o alvará de construção for definitivo, é necessário verificar quando aconteceu (a data está indicada no selo) e se já se passaram dois anos desde essa data - é o momento de iniciar as obras. Se este prazo foi excedido, você deve solicitar uma nova licença de construção.
Sobre o que é o contrato
A próxima etapa é familiarizar-se com a minuta do contrato de vendas preparada pelo desenvolvedor. Atualmente, quando não acontece que as casas acabadas fiquem à espera dos clientes (pelo contrário, são compradas na fase de “covas no terreno”), a incorporadora costuma incluir os chamados contrato preliminar. O contrato final é concluído quando a casa está pronta.
O contrato preliminar deve especificar:

objeto do contrato e dados das partes,

o preço da propriedade a ser adquirida (incluindo terreno),

registros que indicam o curso da construção,

termos de pagamento,

possíveis penalidades decorrentes do descumprimento das partes contratantes,

prazo para a celebração do contrato final.
O contrato deve ser lido com atenção, prestando especial atenção a:

a data de início das obras e a data de colocação em uso - de preferência se fossem datas específicas, não registros como "no primeiro trimestre", que pode significar tanto o início quanto o fim desse período;

Condições de pagamento - a situação mais confortável é quando o comprador paga parcelado conforme o andamento da obra;

o valor do preço e, principalmente, se está sujeito a indexação;

escopo das obras a serem executadas pelo incorporador - uma descrição detalhada das condições da casa a ser fornecida pelo incorporador deve ser exigida: as paredes serão pintadas, a fachada externa e a cerca serão feitas, o terreno será desenvolvido, que elementos de acabamento o empreiteiro garantirá Vale a pena buscar a eliminação do contrato de cláusulas imprecisas como: "casa em condições de uso";

definição precisa do terreno em que a casa ficará - indicando seu tamanho e localização

o tipo de materiais usados e o método de fazer alterações a esse respeito - o contrato deve estabelecer que isso só é possível com o consentimento do comprador;

a possibilidade de resolução do contrato - prazos de notificação e liquidações mútuas das partes nesta conta;