O terreno é um plano de desenvolvimento
Você tem que pensar na casa que deseja construir ao comprar um terreno. É melhor comprar um que seja coberto pelo plano de desenvolvimento espacial local. Nesse caso, para iniciar a construção, é necessário solicitar ao município um extrato e um trecho do plano. O trecho mostra o que você pode construir em seu terreno: se será uma casa unifamiliar ou geminada, quantos andares ela pode ter, qual superfície, que tipo de telhado, etc. Por sua vez, o contorno é um fragmento da planta onde seu terreno está marcado.
E se a comuna não tiver planos de desenvolvimento espacial? Em seguida, você deve reportar à comuna para as condições de construção e desenvolvimento da terra. Dessa forma, você pergunta ao município o que é permitido e o que não pode ser construído em uma determinada área. A decisão é tomada pelo chefe da comuna, prefeito ou presidente da cidade. O problema é que você pode esperar vários meses.
Vale lembrar que você pode solicitar tal decisão mesmo que não seja o proprietário do terreno. Esta é uma informação importante para pessoas que planejam comprar terras em uma comuna onde não há planos de desenvolvimento de terras. Desta forma, eles podem evitar uma situação em que comprem um terreno, mas depois descobre-se que não podem construir a casa dos seus sonhos nele, porque não atende a certos critérios, por exemplo, tem muitos andares.
O pedido de condições de desenvolvimento deve incluir, entre outros, seus dados, o tipo de investimento (casa unifamiliar), as características da instalação, ou seja, qual será a demanda de água e energia e como o esgoto será despejado ou tratado (você receberá essa informação do arquiteto). Além disso, no aplicativo, você deve mostrar a ligação planejada da casa com uma via pública.
Você também deve anexar um mapa geodésico ao aplicativo. Deve ser demarcada com os limites do lote em que se situará a casa e a área que será afetada pelo investimento. Os escritórios exigem duas, mas às vezes também três cópias desses mapas.
ATENÇÃO! Para obter as condições de zoneamento, não basta enviar a solicitação adequada. O investimento deve atender a diversos requisitos, por exemplo, não obteremos as condições de desenvolvimento se não houver um terreno construído ao redor do nosso terreno ou se o nosso terreno não tiver acesso a uma via pública. A comuna não nos dará condições de desenvolvimento, se as utilidades dos lotes não forem suficientes para iniciar a construção.
LEMBRAR! A comuna pode suspender o processo administrativo relativo ao estabelecimento de condições de desenvolvimento por 12 meses. Se o pedido de estabelecimento de condições de desenvolvimento disser respeito a uma área para a qual existe a obrigação de elaborar um plano local, pode acontecer que tenha de aguardar a decisão do gabinete até que o plano seja aprovado!
A próxima etapa - licença de construção
Vamos supor que você já tenha um terreno para construção, uma planta de casa, um trecho e um trecho do plano de zoneamento local ou uma decisão de zoneamento. Em seguida, o próximo estágio de preparação para o investimento espera por você, ou seja, a obtenção de uma licença de construção.
Como obtê-los? Você precisa ir ao departamento de arquitetura de seu município. Você terá que fornecer um arquivo de documentos lá:
• um requerimento especial (geralmente disponível no site do escritório ou no escritório);
• projeto arquitetônico e de construção em quatro vias juntamente com os pareceres, licenças e contratos elaborados pelo projetista; o projeto deve incluir, entre outros, declarações sobre a conexão da instalação às redes de esgoto, gás, telecomunicações, água e eletricidade; também deve haver provisão para conexão com a estrada ou serviços públicos; em casos especiais, outros documentos também devem ser fornecidos, por exemplo, necessários no caso de execução de obras em uma instalação inscrita no registro de monumentos ou para investimentos que possam afetar significativamente o ambiente natural;
• declaração de titularidade do direito à alienação do imóvel (você deve comprovar que é o dono do terreno sobre o qual pretende construir a casa ou, por exemplo, tem usufruto perpétuo);
• se necessário, uma decisão de zoneamento válida.
Antes de emitir uma licença de construção, o escritório verificará se o projeto de construção está completo e em conformidade com o plano de ordenamento do território ou com as condições de zoneamento e loteamento por nós obtidas. Não há necessidade de contar com a obtenção de licença de construção se, por exemplo, a planta prevê que no terreno seja erguida apenas uma casa térrea e seu projeto envolver uma construção de dois andares.
O Escritório também verificará se o plano de desenvolvimento do terreno está em conformidade com os regulamentos, por exemplo, se as distâncias adequadas entre o edifício e a borda do terreno são mantidas.
Quanto tempo leva para obter uma licença de construção? Tudo depende do escritório. Os regulamentos dizem que os funcionários têm um máximo de 65 dias para fazê-lo. Se não o fizerem, podem enfrentar uma multa de até 500 por dia de atraso. - Tentamos emitir autorizações o mais rápido possível, em média leva 1-2 meses. Às vezes, no entanto, pode ser prolongado, mas não é nossa culpa, apenas, por exemplo, quando o investidor tem problemas para preencher os documentos - diz Jacek Ochmański, especialista-chefe do departamento de arquitetura e administração de construção do Escritório de Arquitetura e Planejamento Espacial da Capital de Varsóvia. Varsóvia.
LEMBRAR! Vale a pena prestar atenção ao preenchimento de todos os documentos. Isso pode economizar um tempo valioso. De acordo com Jacek Ochmański, os erros mais comuns cometidos por investidores incluem marcação incorreta das parcelas, falta ou arranjos incompletos. Trata-se, por exemplo, da falta de garantias sobre a possibilidade de conectar o edifício ao abastecimento de água ou rede elétrica, à falta de uma decisão que determine a localização de uma saída de uma via pública ou à falta do direito de usar a propriedade para fins de construção (especialmente em uma via, por exemplo, ao fazer ligações). - Em caso de irregularidades, o escritório solicita ao investidor que retire as deficiências ou que esclareça e complemente determinadas questões ou documentos. Se o projeto atender a todos os requisitos,uma licença é emitida, diz Ochmański.
Após o recebimento da licença de construção, as obras deverão ser suspensas por 14 dias, durante os quais a decisão poderá ser objeto de recurso. Se você não iniciar a construção dentro de dois anos ou se interromper por esse período, a decisão sobre a licença de construção expirará e você terá que solicitar uma nova.
ATENÇÃO! É necessária licença de construção para iniciar as obras de construção de uma moradia unifamiliar. No entanto, não precisaremos dele ao construir edifícios menores, por exemplo, alguns edifícios agrícolas, gazebos, lagoas e piscinas com área inferior a 30 metros quadrados ou estações de tratamento de esgoto domiciliar com capacidade inferior a 7,5 metros cúbicos. por dia. Em alguns casos, basta notificar a construção planejada ao escritório apropriado.
Começamos a construção
Antes de iniciar a construção, devemos, é claro, encontrar um empreiteiro adequado e assinar um contrato com ele. Os participantes do processo de construção são: o investidor (ou seja, a pessoa que constrói a casa para si), o inspetor de supervisão do investidor (uma pessoa que pode supervisionar a construção em nome do investidor), o projetista e o gerente de construção (representando o empreiteiro).
Antes de iniciar qualquer trabalho de construção, você deve informar o projetista e o escritório do condado. Isso deve ser feito uma semana antes do início das obras. A notificação deve ser acompanhada por declaração do gerente do local sobre a preparação de um plano de proteção de segurança e saúde para o local. Se você estabelecer a supervisão do investidor, deverá anexar também a declaração do inspetor de supervisão do investidor de que ele "cuidará" da construção.
A construção realmente começa quando os primeiros trabalhos preparatórios são realizados, por exemplo, diretrizes geodésicas para a construção no terreno. O gerente da construção deve manter um registro da construção no qual o andamento dos trabalhos é registrado. O registro de construção é emitido pelo departamento de arquitetura do escritório municipal ou pelo escritório do poviat. Você também pode comprá-lo em livrarias especializadas em construção, mas essa cópia deve ser carimbada no escritório. Estão autorizadas a fazer lançamentos no diário: investidor, fiscal geral, gerente de obra, agrimensor executando obras no canteiro de obras. O investidor pode consultar a revista a qualquer momento.
No canteiro de obras, que necessita de licença, também é necessária uma placa especial, que fica no local durante todo o período de construção (há multa em caso de não ter!). Existem, entre outros dados do investidor (ou seja, o seu), empreiteiro e gerente de construção.
LEMBRAR! Se o gerente da construção, a supervisão do investidor ou o projetista que supervisiona o autor mudarem, você deve notificar o escritório do poviat desse fato.
ATENÇÃO! Se você começar a construir sem uma licença, a supervisão da construção pode mandar abaixo. A exceção é quando a construção está em conformidade com os planos de desenvolvimento ou condições de construção e não viola quaisquer regulamentos. Em seguida, a demolição será suspensa, desde que, no entanto, apresente os documentos exigidos em tempo útil (incluindo um projeto de construção, um certificado de conformidade com os planos de desenvolvimento ou condições de construção). Se tudo correr bem, o gabinete tratará como um pedido de aprovação do projeto de construção e uma licença para retomar as obras. Porém, legalizar a construção não autorizada de uma moradia unifamiliar custa 50.000 …
E se precisar de alterar o projeto?
Quaisquer problemas relacionados com a mudança do conceito de construção de uma casa, e portanto - com a mudança do projeto de construção, dependem da seriedade das modificações que você vai fazer. - Se durante a construção chegarmos à conclusão de que alguma parte do projeto precisa ser alterada por algum motivo - não se preocupe. Você pode alterar o projeto de acordo com a arte da construção - diz Mateusz Budziakowski, designer do estúdio de arquitetura KB Projekt de Cracóvia. No entanto, as alterações requerem o consentimento do designer. No entanto, pequenas alterações, como a mudança de uma janela ou parede divisória, que são consistentes com a licença de construção e não violam as condições de construção ou o plano de loteamento, não requerem a aprovação de funcionários. O gerente de construção os coloca e os insere no registro de construção.Neste caso, não há obrigação de informar sobre mudanças durante a construção. - Será feito durante o inventário as-built ou comissionamento do prédio, quando o balconista determinar se a casa foi construída corretamente - diz Budziakowski.
No entanto, se você mudar completamente o conceito durante a construção, isso pode ser um problema. - Se a nova ideia violar as condições de zoneamento, por exemplo, o telhado pode ter uma inclinação de 30 graus, e alguém quiser 45 graus, será necessário suspender as obras de construção e solicitar novas condições de zoneamento - diz Mateusz Budziakowski. E isso pode não valer a pena - vai levar muito tempo e pode não trazer os resultados esperados.
Mudamos para a casa
Quando a construção da casa dos seus sonhos estiver concluída, você deve notificar a supervisão de construção no escritório distrital. No caso de instalações maiores, pode ser necessário solicitar uma licença de ocupação.
Devemos anexar à licença ou pedido:
• tora de construção original;
• declaração do responsável pela obra sobre a conformidade do edifício com o projeto, regulamentos e práticas de construção, bem como a adequação do canteiro de obras e, por exemplo, da estrada ou do terreno adjacente;
• inventário geodésico as-built (o topógrafo coloca uma planta da casa em um mapa especial com todas as conexões);
• confirmação do recebimento das ligações realizadas (gás, água, energia, etc.);
Os funcionários irão verificar se sua casa foi construída de acordo com os regulamentos. Se tudo estiver bem, você pode se mudar.
Será mais fácil de construir?
O Ministério da Construção está se preparando para alterar a lei de construção. Isso simplificaria e reduziria significativamente o complicado processo de construção. O resort quer uma licença para construir uma casa unifamiliar. Seria suficiente apenas notificar a construção ao poviat starosty juntamente com o projeto de construção anexo. Os oficiais do Starosty iriam verificar se o projeto está de acordo com os planos de desenvolvimento da terra. Se não houvesse planos de desenvolvimento espacial na comuna, a decisão sobre as condições de desenvolvimento não seria mais necessária. O ministério propõe uma solução emergencial, a chamada padrão de planejamento urbano para áreas não cobertas pelos planos. No entanto, esta questão será determinada pela nova lei sobre planejamento e desenvolvimento espacial.
