O gerente do local representa o contratante. Ela garante que a casa seja construída sem problemas. Por sua vez, o gerente pode ser supervisionado por um inspetor de supervisão nomeado por nós, que cuida dos nossos interesses. No entanto, não temos obrigação de contratá-lo.
Atenção! Sob nenhuma circunstância as funções de gerente de construção e inspetor de supervisão de investimentos podem ser combinadas. Isso levaria a uma situação "doente" em que o inspetor cuidaria de si mesmo.
- Para se tornar um gerente de construção, você precisa ter a prática adequada - explica Stefan Świerk, um especialista da Associação Polonesa de Construtores de Casas.
Com ensino técnico superior, esses são dois anos no canteiro de obras, com ensino médio - cinco. Você também tem que passar em um exame difícil organizado pelo Escritório Central de Supervisão de Construção.
Como você encontra um bom gerente?
Se você construir com um desenvolvedor, terá metade do problema. A presença do gerente geralmente é garantida pelo contrato de compra da casa própria que você assinou. Nesse caso, a regra costuma ser confirmada: qual desenvolvedor, tal gerente. Um bom gerente de construção garantirá rapidamente a reputação do desenvolvedor.
Uma grande incorporadora que se preocupa com a opinião e se preocupa com o cliente pode sempre oferecer a ele dois ou três gestores com referências.
Se você construir você mesmo (o chamado sistema econômico), o gestor será indicado pela empresa contratante, ou seja, a equipe que você contratou para realizar a obra.
Atenção! Você sempre pode pedir demissão do gerente de construção proposto e contratar o seu próprio. Você também pode ter vários gerentes - diferentes para cada etapa da obra: um supervisionará o lançamento das fundações e o outro supervisionará a montagem das paredes.
- Você tem que estudar cuidadosamente o contrato com o empreiteiro antes de assiná-lo - diz Stefan Świerk. - Nele devem ser definidas com precisão todas as funções do administrador, desde a marcação do local no lote onde se vai construir a casa, passando pela presença no momento da sua aceitação, até à eventual posterior responsabilidade por vícios de construção.
Claro, essas obrigações decorrem diretamente da lei de construção, mas muitas vezes não são respeitadas. A assinatura de um contrato onde está precisamente listado o que o gerente de construção deve fazer nos dá uma garantia adicional.
É bom ter certeza de que o contrato permite que você mude o gerente durante a implementação.
Onde encontrar um gerente? É melhor perguntar a amigos que construíram a casa se eles podem recomendar alguém. Caso contrário, há anúncios na imprensa e na Internet.
O que procurar ao contratar um gerente? Em primeiro lugar, sobre sua experiência profissional - pergunte o que ele vem construindo até agora.
Verifique as referências - converse com seus ex-empregadores (investidores como você) para ver se eles estão satisfeitos com seu trabalho e como vivem. É importante quantas vezes ele esteve no canteiro de obras e quando fez os lançamentos de diário: durante as obras (bom) ou depois que a construção foi totalmente concluída (ruim).
Lembrar! Se você estiver desenvolvendo uma tecnologia menos conhecida, como RBS, certifique-se de descobrir se seu gerente já fez algo semelhante antes. Seu futuro lar não é um lugar onde você possa experimentar!
- Quando um investidor tem dúvidas sobre se tudo está em ordem em seu canteiro de obras, ele pode sempre nomear um avaliador especialista (por exemplo, da Associação Polonesa de Engenheiros e Técnicos de Construção ou PSBD) que irá verificar a construção e indicar desvios da arte de projeto e construção, aconselha Świerk
Atenção! Se o gerente nunca estiver no canteiro de obras, claramente não estiver cumprindo suas obrigações e não puder realizar seu trabalho, ele deve simplesmente ser substituído. Quanto mais cedo o fizermos, melhor, porque os erros cometidos no curso da implementação, especialmente no caso de obras de concreto armado (por exemplo, os trabalhadores não conseguem reforçar o teto), são extremamente difíceis e caros de corrigir.
Como despedir um gerente? Se contratarmos um gerente por conta própria, podemos dispensá-lo a qualquer momento.
No entanto, ao construir com um desenvolvedor, não é nada fácil. Ele pode não concordar com nosso pedido. Tudo depende se nosso contrato prevê tal eventualidade.
O que pode e o que deve o gerente?
As funções básicas do gerente de canteiro de obras estão listadas na Lei de Construção.
O responsável pela obra deve:
- Manter um diário de obra (no qual anota o que está sendo feito no canteiro de obras);
- Colocar um quadro informativo em local visível (deve incluir, entre outros, o que está sendo construído no local, número da licença de construção, endereço e telefone da autoridade de supervisão de construção local, nome e sobrenome, endereço e telefone do investidor, etc. );
- proteger o canteiro de obras (por exemplo, cercá-lo com uma cerca de pelo menos 1,50 cm de altura);
- Durante o período de trabalho, mantenha a documentação de construção (por exemplo, licença de construção, projeto, desenhos, descrições, medições geológicas). Após a conclusão da construção, ele a entrega ao proprietário ou gerente da instalação;
- Assumir o canteiro de obras do investidor por protocolo (por escrito) juntamente com os edifícios e dispositivos técnicos nele localizados, por exemplo, betoneiras, carrinhos de mão, guindastes;
- Manter a documentação de construção, ou seja, preparar protocolos de relatórios de aceitação parciais (cada fase concluída da construção, por exemplo, fundações) e finais (aceitação de toda a casa pronta);
- Fornece marcação geodésica fora do objeto;
- Se o projetista ou o fiscal da obra registrou no diário de obra que exigiu a suspensão das obras por não terem sido realizadas de acordo com o projeto, o gestor deve notificar o investidor a respeito;
- Implementar as recomendações inseridas (por exemplo, pela supervisão de construção, inspetor de supervisão) no registro de construção;
- Mostrar ao investidor para inspeção ou aceitação aqueles fragmentos de obras concluídas que não serão visíveis após a construção da casa porque serão cobertos ou irão desaparecer (por exemplo, escavações para fundações, reforço de fundação, isolamento do telhado);
- Verificar todas as instalações, dispositivos técnicos e condutas de chaminés antes de entregar a casa para aceitação (por exemplo, a desobstrução dos dutos de ventilação e chaminés e a estanqueidade do sistema de água);
- Inserir no diário de obra a informação de que o edifício está pronto;
- Participar da aceitação do edifício pelo investidor e garantir que quaisquer defeitos sejam removidos;
- Ao colocar o objeto em serviço, você deve fazer uma declaração por escrito de que ele foi feito de acordo com o projeto, licença, condições de construção, arte de construção e materiais admitidos à comercialização (ou seja, aqueles que têm aprovações técnicas ou certificados apropriados, e se eles são novos construção desconhecida na Polônia, deve ser aprovada pelo escritório de arquitetura que projeta a casa);
- Prepare a documentação as-built para a instalação, ou seja, todos os documentos que devem ser apresentados ao escritório (o mesmo que emitiu a licença de construção, geralmente a comuna), por exemplo, um diário de construção, inventário topográfico as-built.
O gerente do local tem o direito de:
- Suspender obras de construção, se determinar que outras obras podem causar um perigo (por exemplo, um prédio vizinho escorregando);
- Solicitar ao investidor alterações nas soluções de projeto, caso sejam justificadas pela necessidade de aumentar a segurança das obras ou de melhorar o processo construtivo. O gerente pode fazer tais alterações se o designer e o investidor concordarem com elas;
- Posicione-se no diário de bordo de construção em relação às recomendações inseridas, por exemplo, por um topógrafo ou um inspetor de supervisão.
Atenção! Podemos estender essas obrigações concordando em, adicionalmente (necessariamente por escrito!) Com o gerente, que ele também será responsável por outras coisas, por exemplo, preparação do cronograma de construção.
O que você tem que fazer?
Seu dever principal como investidor é entregar o gerente do canteiro de obras (ou seja, o local onde as obras são realizadas e as chamadas instalações de back-up, ou seja, depósitos, depósitos, etc.), recolher a casa pronta e pagar a remuneração acordada.
Desde o momento em que o gestor aceita a sua construção por protocolo até a entrega da instalação, ele é responsável, em termos gerais, pelos danos decorrentes desta área.
Em geral, a responsabilidade baseia-se no fato de que o gestor deve ser considerado culpado, ou seja, não cumpriu com suas obrigações. Por exemplo, se o filho de um vizinho cair em uma vala em seu canteiro de obras (não havia cerca), você precisa provar ao gerente que ele não protegeu adequadamente o canteiro de obras.
Onde podemos reclamar de um gerente de construção não confiável?
A responsabilidade legal do gerente resulta do direito civil, penal e da construção (especificamente - disposições sobre responsabilidade profissional).
A responsabilidade profissional recai sobre todas as pessoas que desempenham funções independentes no canteiro de obras, ou seja, além do gerente, também o inspetor de supervisão e projetista.
Essas pessoas podem ser punidas se:
- causou uma ameaça à vida ou à saúde humana (por exemplo, eles construíram uma casa tão mal que ela desabou),
- causou uma ameaça à propriedade,
- uma ameaça ao meio ambiente (por exemplo, eles usaram materiais não aprovados que poluíram o meio ambiente),
- causou danos materiais significativos,
- não cumprem seus deveres ou o fazem de forma descuidada.
As penas para essas infrações podem ser: advertência; advertência combinada com a obrigação de voltar a ser aprovado no exame da licença; proibição de exercício de função técnica independente na construção pelo período de um a cinco anos, associada à obrigatoriedade de reprovação no exame de qualificação.
Em matéria de responsabilidade profissional na indústria da construção, o voivode decide, para que possamos dirigir-lhe todas as reclamações.
No entanto, o que podemos fazer se o gerente não cumpriu seus deveres e a casa, para dizer o mínimo, está desmoronando? O assim chamado responsabilidade contratual pelo não cumprimento ou cumprimento impróprio de uma obrigação.
Podemos exigir:
- uma garantia, ou seja, a remoção de defeitos da casa - devemos necessariamente indicar quais as obras que foram feitas de forma errada e o que queremos que sejam reparadas;
- pagamento de uma multa contratual (se tal cláusula estiver incluída no contrato assinado com o gestor);
- implementação de nossos direitos sob a garantia (se o gerente do local nos deu tal garantia);
- indemnização (nos termos dos artigos 471.º e seguintes do Código Civil: “o devedor é obrigado a reparar o dano resultante do incumprimento ou do cumprimento indevido de uma obrigação”).
Infelizmente, para isso, temos que ir a tribunal, e esses casos demoram muito e exigem despesas substanciais para os avaliadores.
Em alguns casos, o gerente do local (por exemplo, se ele realiza obras de construção de uma maneira que se desvia das disposições da licença de construção ou do projeto aprovado) também pode estar sujeito a penalidades criminais.
Atenção! A responsabilidade criminal ou de propriedade não exclui a responsabilidade profissional. Assim, podemos, simultaneamente, por exemplo, exigir compensação e admoestação para o gerente.
