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Comprar uma casa em dívida

Índice
Após um período de aumentos rápidos, os preços da habitação atingiram um nível astronômico. Nesta situação, muitas pessoas começam a considerar a substituição de várias dezenas de metros no centro por uma casa perto da cidade. Normalmente, para este efeito, além do dinheiro com a venda do apartamento existente, são necessários fundos de crédito. Após determinar as possibilidades financeiras, inicia-se a fase de tomada de decisão. Se não quisermos construir, temos que comprar uma casa pronta a um incorporador (até agora a oferta é bastante modesta) ou procurar uma casa no mercado secundário. Nesta última situação, muitas vezes nos deparamos com um problema grave: a casa está em bom estado, corresponde às nossas expectativas, mas tem uma inscrição na secção IV do terreno e registo de hipoteca que está onerada com hipoteca.Sua compra é possível, mas certamente exige muito mais cuidado e segurança jurídica.
Primeiro, o cadastro de terrenos e hipotecas
No início, vale a pena ler o trecho atual do cadastro de terrenos e hipotecas. Ele dirá aos compradores em potencial:
  • quem é o dono da casa e do lote - o que é especialmente importante quando se compra uma casa a uma pessoa casada. Pois se a casa pertencer a apenas um dos cônjuges, ela constitui sua propriedade separada (por exemplo, já era sua propriedade antes do casamento) - então, apenas ele adere ao contrato. Se, pelo contrário, os cônjuges forem os condóminos, o contrato de compra e venda do imóvel só terá validade se ambos concordarem com a venda. Também é possível que a casa tenha sido herdada por várias pessoas - todos os coproprietários devem concordar com a venda;
  • qual o tamanho do terreno e sua localização;
  • se o imóvel está onerado com o direito de passagem para o benefício de outras pessoas (ou seja, o direito de passagem e passagem), se a casa tem direito à prisão perpétua da pessoa indicada, ou se o processo de execução já foi iniciado em relação ao imóvel (por exemplo, para imposto imobiliário não regulamentado de longo prazo);
  • se a propriedade está hipotecada, ou seja, o direito sob o qual o credor (na maioria das vezes um banco) pode reivindicar o retorno da dívida da propriedade, independentemente de ser propriedade dela e em prioridade sobre outros credores do proprietário. Como consequência, isso pode levar à cobrança da dívida do novo comprador, ou mesmo à venda da casa por um oficial de justiça e, consequentemente, a uma perda dupla para o comprador que fica sem casa e sem dinheiro.
    Hipoteca cobrada
    Se o trecho atual mostrar que a casa está hipotecada, então, ao decidir comprá-la, todas as formalidades devem ser cumpridas de forma que o vendedor quite a dívida existente com os fundos do comprador, e o comprador se torna o dono da casa sem ônus - ou se ele mesmo toma o empréstimo, sua própria hipoteca sobre ele. Se, após a compra de uma casa, a dívida não for quitada, o novo comprador deve levar em conta que o banco, após esgotar todos os métodos de ressarcimento do devedor original, devolverá a dívida ao próximo comprador onerado com o empréstimo imobiliário. Portanto, as disposições para o reembolso da dívida já devem estar incluídas no contrato preliminar.
    Acordo
    Ao preparar a celebração de um contrato - necessariamente na forma de escritura notarial, pois isso nos permitirá exigir a sua execução em tribunal - deve obter do vendedor os documentos bancários atualizados. Eles devem incluir:
    - o valor da dívida junto com os juros, comissões e taxas (você precisa prestar atenção em que dia o banco emite esse certificado, pois o valor da dívida é diferente a cada dia);
    - número da conta necessária para saldar a dívida;
    - data de reembolso;
    - consentimento do banco para um reembolso único da dívida;
    - uma declaração de que o banco emitirá os documentos relevantes que permitem a liquidação da hipoteca após o pagamento da dívida.
    Esses documentos devem ser apresentados ao comprador para fiscalização nos originais assinados por pessoas autorizadas a representar o banco.
    Ao mesmo tempo, o comprador, que deve contrair um empréstimo imobiliário por conta própria, deve ir ao banco de sua escolha (não há obrigação de o vendedor e o comprador creditarem no mesmo banco - embora seja importante lembrar que então todo o projeto se torna menos problemático) para determinar termos e procedimentos de transferência do empréstimo obtido. Uma das questões mais importantes é a indicação da conta bancária para a qual o empréstimo será transferido. Deve ser a conta do banco credor da propriedade lastreada em hipotecas, não a conta pessoal do vendedor. O banco que concede o empréstimo deve ter certeza de que o banco do vendedor será excluído do registro do terreno e da hipoteca e que será inserido em seu lugar, ou seja, o banco,quem concedeu o empréstimo ao comprador.
    No cartório
    Depois de apuradas as questões bancárias, as partes deverão dirigir-se ao cartório para assinar o primeiro contrato, denominado contrato preliminar. Este contrato deve incluir - além dos dados que identificam as partes no contrato e a propriedade sendo adquirida - o preço de compra e a data de celebração do contrato final, disposições detalhadas especificando o status legal da propriedade, bem como o método de pagamento.
    Também é necessário indicar o valor da hipoteca não quitada, que ações serão tomadas para quitá-la, em que condições e datas, bem como a possibilidade de rescisão do contrato se a dívida não for quitada. Este contrato também deve:
    - especificar se a primeira parcela paga pelo comprador será tratada como um adiantamento ou um sinal;
    - regular a emissão de liquidações mútuas em caso de alteração das taxas de juro dos empréstimos contraídos em moeda estrangeira.
    O detalhamento de todas essas disposições é muito importante, pois determina a segurança da transação, bem como o pagamento da primeira parcela do empréstimo pelo banco do comprador. Alguns bancos liberam o empréstimo após a apresentação de um contrato preliminar regulando todas as questões relacionadas ao reembolso da hipoteca original. (O problema é quando o banco financia a compra de um imóvel a partir de um empréstimo somente após a apresentação do contrato final de venda; esta solução força os compradores a concluí-lo antes que o banco do vendedor emita consentimento para o cancelamento do empréstimo. A forma de proteger os interesses do comprador é especificar no contrato final,quanto do dinheiro do empréstimo deve ser transferido diretamente para a conta bancária para reembolsar o empréstimo e quanto para a conta pessoal do vendedor).
    Considerando o risco de todo o empreendimento, você não deve economizar nos custos de cartório; um notário público, como pessoa de confiança pública e um advogado altamente qualificado, indicará todos os perigos possíveis e aconselhará as melhores soluções.
    Cumpridas as condições do contrato preliminar e do reembolso da hipoteca (o banco do vendedor é obrigado a confirmar o seu reembolso com os documentos pertinentes), deve-se assegurar que o pedido de retirada da hipoteca seja submetido ao tribunal do registo imobiliário. Essa obrigação pode ser transferida para um notário público, que apresentará um pedido adequado ao tribunal após a assinatura do acordo final. Para aqueles que preferem cuidar de tudo por conta própria, também há uma maneira de o devedor (ou seja, o vendedor) solicitar a retirada da hipoteca por conta própria; Acontece também que o próprio banco solicita ao tribunal de registro de imóveis e hipotecas a retirada da hipoteca.
    Cumpridas as condições anteriores, pode mais uma vez dirigir-se a um notário público e fazer um acordo de compra e venda definitivo, e depois usufruir da sua casa e … da sua dívida.
    Lei de base jurídica
    de 6 de julho de 1982 sobre registros de terras e hipotecas e hipotecas (Diário Oficial de 2001, nº 124, item 1361, conforme alterado)

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