Como comprar um apartamento com segurança

Há um ano, passei por isso sozinho. Eu estava convencido de que depois de minha própria experiência com contratos, registro de imóveis e hipotecas, cartório e lidar com novos documentos e promessas, eu já sabia de tudo. Por isso assisti à palestra de Olgierd Świostek, advogado e proprietário de um escritório de advocacia, que aconteceu durante a última feira habitacional de Torwar, sem condenação. Enquanto ouvia a explicação lúcida das complexidades e armadilhas legais adicionais de fazer um acordo, percebi que tinha muita sorte. Eu poderia facilmente perder uma grande quantia de dinheiro devido à minha falta de conhecimento e cautela.
Contrato preliminar mais seguro com cartório
O primeiro passo para comprar um apartamento é assinar um contrato preliminar. Na maioria das vezes, é um contrato de direito civil escrito comum. No entanto, vale a pena, por vários motivos, concluí-lo em escritura notarial:
> Em primeiro lugar, garante a celebração de um contrato de transmissão de propriedade . Acontece que o comprador cumpre as condições estabelecidas no contrato preliminar (por exemplo, faz um pagamento adiantado), mas o vendedor se recusa a assinar o documento relevante. De acordo com a lei, se ambos os contratos estiverem na mesma forma (ou seja, na forma de escritura notarial neste caso), o primeiro é a base para o tribunal emitir uma ordem de transferência da propriedade do apartamento para o comprador, ou seja, para concluir um contrato prometido.
> O acordo preliminar celebrado em cartório também é uma base de ferro para as negociações em caso de quaisquer problemas (por exemplo, atraso na entrega do apartamento, defeitos nas instalações, etc.). É claro que um contrato "comum" também dá origem a um pedido de indenização, mas as chances de ganhar um tribunal são mínimas e o julgamento em si é caro (custas judiciais, advogado, às vezes pareceres de especialistas) e demorado.
> A escritura é lavrada por notário. Antes de fazer isso, ele examina os documentos, incl. trechos do registro de imóveis e hipotecas ou direito do vendedor de dispor do apartamento. Esta é uma proteção adicional para o comprador contra fraudadores.
> Você deve estar ciente de que o desenvolvedor não nos oferecerá para assinar este documento em um cartório. O padrão no mercado é um contrato por escrito. O próprio comprador deve propor.
> O contrato com o notário público envolve uma despesa adicional - o pagamento da taxa do notário. Hoje, no entanto, o mercado de serviços notariais é grande o suficiente para permitir a negociação. Uma solução cada vez mais comum é dividir a taxa pela metade - algumas são pagas no momento da assinatura do contrato preliminar, outras - para o contrato real.
Um contrato sem uma entrada no livro não é suficiente
> Esse documento permite que você faça valer seus direitos, mas apenas contra a pessoa ou desenvolvedor com quem assinamos um contrato. Se entretanto ele vender o apartamento a outra empresa ou pessoa, não teremos direitos. A menos que tenhamos certeza de que as informações sobre a conclusão de um acordo preliminar sejam inseridas no registro de imóveis e hipotecas. Isso geralmente é feito por um notário (aqui a taxa é de 150 para o pedido e 200 para o notário). Graças a isto, podemos reclamar os direitos sobre o imóvel a quem o adquiriu, após a data de divulgação do pedido no registo de terrenos e hipotecas.
Verificamos as permissões do vendedor
> Antes de assinar qualquer contrato, verificamos as permissões do proprietário. Informações sobre isso podem ser encontradas no registro de imóveis e hipotecas.
> Você precisa saber o número do livro para obter uma cópia. Basta uma baixa normal, que custa 30 (total - 60).
> No caso de contrato de incorporação, é importante assiná-lo com o proprietário real do terreno onde o bloco está sendo construído. Acontece que o investidor, por questões financeiras, ergue um prédio em terreno alheio e o recompra após assinar contratos com os futuros proprietários dos apartamentos.
> Apenas celebramos contrato com o proprietário ou usufrutuário perpétuo do terreno.
> Você também deve ter cuidado ao encontrar informações sobre uma hipoteca no registro de imóveis e hipotecas. No caso de um apartamento no mercado secundário, é necessário saber o valor exato dessa cobrança junto do banco que emprestou o imóvel. Pode ser que embora a hipoteca seja, por exemplo, no valor de 200.000, o encargo real seja muito maior, porque o proprietário não pagou as prestações e foram cobrados juros de multa. Ao comprar um apartamento em dívida, especificamos no contrato que o que pagaremos irá diretamente para o banco. No caso do mercado primário, deve-se lembrar que se o lote estiver onerado com empréstimo, a totalidade do valor será automaticamente cedida às nossas instalações, se não cuidarmos de separá-la e de uma promessa especial do banco.
Você deve ler o contrato
> O comprador freqüentemente esquece esta importante regra. Devemos receber o contrato alguns dias antes de assiná-lo no notário. Sim, para ler o todo com calma e em caso de dúvida consulte um advogado.
> O início do documento que contém as declarações das partes é muito importante. Ele contém todas as informações sobre o imóvel que estamos comprando. Não vale a pena navegar brevemente e verificar apenas as peças com custos ou condições de rescisão.
Verifique com quem você assina documentos
> Vale a pena certificar-se de que quem assina o contrato tem o direito de vender o apartamento. Cada empresa própria nomeia pessoas que têm esse direito (geralmente o presidente ou membros do conselho de administração), e informações sobre isso podem ser encontradas no Registro do Tribunal Nacional da empresa. Todos os outros funcionários devem ter uma procuração especial.