Construir uma casa é um grande empreendimento
Construir uma casa é um grande investimento logístico e financeiro. Embora existam muitas variantes possíveis de seu curso, a escolha mais comum é um dos três métodos de execução do trabalho - o sistema econômico, o método de encomendas ou confiar o todo a um empreiteiro geral. Eles não têm definições estritas. Também é impossível indicar qual é o melhor e para quem. Cada um deles tem pontos fortes e fracos e cria perigos potenciais que têm consequências desagradáveis. Claro, é melhor ter um empreiteiro de confiança (coordenador) que fará a construção de acordo com a nossa vontade, sem surpresas na forma de mudanças inesperadas de materiais, postergação de prazos e aumento de custos.Portanto, na hora de escolher um dos "cenários" possíveis, vale a pena contar com os melhores contratantes.
Em cada um dos sistemas, o apoio de um gerente de construção experiente e / ou inspetor de supervisão do investidor será útil. Eles não apenas verão e fiscalizarão a obra, mas também ajudarão a resolver problemas que não podem ser previstos no início. Portanto, antes de decidirmos qual método escolher, vamos analisar cada um deles e confrontar nossas ideias com as experiências de pessoas que já passaram com segurança por todo o processo de investimento.
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Construindo um sistema econômico
A construção de um sistema econômico é mais frequentemente confundida com a implementação da construção, que consiste no comissionamento de obras individuais a empreiteiros subsequentes. No sistema econômico, os próprios investidores conduzem a construção. Eles fazem a maior parte do trabalho sozinhos, com a ajuda de familiares e amigos.
Atenção! Mesmo se construirmos uma casa nós mesmos, devemos contratar um gerente de construção.
À primeira vista, parece ser a melhor solução para os investidores que, se construírem para si próprios, farão o melhor que puderem. Isso é confuso, no entanto, uma vez que boas intenções por si só nem sempre são suficientes. Construir com as próprias mãos é uma tarefa difícil - exige muito conhecimento e empenho, tempo livre, persistência e força, também no sentido literal. Às vezes, até mesmo algumas toneladas de materiais têm que ser manuseadas à mão, por exemplo, ao construir uma casa com uma área de 130 m2, enquanto as paredes de alvenaria são cerca de 42-160 toneladas, com um teto monolítico - cerca de 35-60 toneladas, e um teto com nervuras e lajes - 25 toneladas; até mesmo a construção de uma treliça e a cobertura do telhado são de 5 a 8 toneladas. A economia também é necessária,porque os investidores estão menos envolvidos no seu trabalho profissional. Ao decidir sobre tal sistema, também é bom ter experiência. Caso contrário, não evitaremos erros em algumas obras e não será por vontade, mas sim por falta de conhecimento da arte da construção.
Os menos graves são os erros que podem ser vistos imediatamente (por exemplo, paredes curvas ou gesso irregular), pois geralmente afetam apenas o efeito estético. Os piores são os erros que não se percebem, porque deles depende na maioria das vezes o estado técnico do edifício. Os efeitos da falta de impermeabilização ou de elementos de concreto armado mal reforçados (por exemplo, tetos, vigas, lintéis) às vezes tornam-se perceptíveis mesmo vários anos após a conclusão da construção. Isso é importante porque seu reparo é muito difícil e, portanto, caro. Portanto, na hora de construir um sistema econômico, não vale a pena superestimar sua força e o melhor é escolher tecnologias de sistemas que facilitem a alvenaria de paredes e utilizem elementos pré-fabricados, por exemplo, para fazer escadas ou tetos.
Você também precisa demonstrar conhecimento de leitura da documentação do projeto. E não é fácil, especialmente quando o projeto é complexo e não contém todas as dicas importantes na forma de desenhos detalhados, ou é construído com base em um projeto de construção (que é um projeto geral, não detalhado como detalhado). Nessa situação, o gestor da obra pode dar o suporte, que terá que se comprometer mais do que o normal, pois assumirá a função de instrutor.
Na verdade, na prática, rapidamente se descobre que grande parte do trabalho não pode ser feito internamente e deve ser confiado a especialistas. Portanto, a implementação da casa às vezes começa a se assemelhar a um sistema de ordem.
O sistema econômico para a maioria dos investidores significa grande economia e, como resultado, menor custo de construção de uma casa. O trabalho pode ser financiado tanto quanto possível.
Quais erros são mais frequentemente cometidos por investidores que constroem o sistema econômico
Trabalhos de fôrma - e a torção da fôrma faz com que "empurrem" e, assim, abram ao despejar a mistura de concreto; o resultado é sua partida.
Trabalhos de armadura - preparação da armadura (corte e dobragem das barras), ordem incorreta de disposição, voltas e ancoragem das armaduras, falta de cobertura adequada, amarração insuficiente das armaduras.
Obras de impermeabilização - preparação insuficiente do substrato para impermeabilização, falta de impermeabilizantes, seleção de materiais, vazamentos.
Obras de concreto - colocação da mistura de concreto de uma altura muito alta, distribuição irregular da mistura na fôrma, nenhuma vibração da mistura de concreto, nenhuma junta de dilatação, cuidado impróprio do concreto.
Obras de alvenaria - muito desvio das paredes da vertical e horizontal, que na ligação dos elementos de alvenaria, falta de argamassa nas juntas ou junta mal aplicada.
Isolamento funciona - material isolante mal selecionado e sua espessura, arranjo impreciso causando a formação de pontes térmicas. Obras de carpintaria - conexão insuficiente dos elementos de treliça uns com os outros, treliça de telhado mal construída. Obras de cobertura
- coberturas mal feitas, vazamentos, falta de rufos ou má execução. Assentamento de chaminés - chaminés maltratadas, saídas mal posicionadas no interior do edifício, limpezas mal posicionadas e outros elementos da chaminé. Sistema de água e esgoto - erros na execução da instalação, fugas, taludes malformados, água mal drenada e resíduos. Instalação elétrica - cabos mal colocados, instalação não segura o suficiente para os usuários. O escopo das obras que devem ser executadas na construção de uma casa no sistema econômico é muito grande. Mas pode ser reduzido com o uso de tecnologias modernas.
Construindo um sistema econômico. Experiências de investidores
Justyna e Marek estão construindo uma casa com área útil de 135 m2. Decidiram o sistema econômico (constroem uma casa em duas, com a ajuda da filha). Eles começaram a construção em 2011; planejamos terminá-lo no próximo verão, em 2016.
Justyna e Marek: Por que estamos nos construindo? Porque acreditamos que raramente se depara com uma equipe que não precise ser supervisionada. As visitas ao canteiro de obras são, portanto, obrigatórias, principalmente se você também for fornecedor. Porque nós construímos nós mesmos, não temos que pagar pelo trabalho. Outros benefícios mensuráveis resultantes disso são o planejamento de obras como fluxos de caixa (ou - se preferir - com um empréstimo) e ajustá-los à sua força, vontade e clima.
Acreditamos que quando você não tem uma equipe de construção e está por conta própria, é preciso escolher a tecnologia na qual a casa será construída - o ritmo da obra depende disso e da possibilidade de fazer sozinho (muito depende também do clima, mas não temos influência sobre isso). Decidimos por paredes feitas de blocos de concreto aerado, unidos com uma argamassa de camada fina. O argumento "a favor" era que os blocos são grandes e fáceis de construir, então os efeitos do trabalho foram rapidamente visíveis, o que fortaleceu o moral da equipe :-). A não necessidade da alvenaria tradicional (para juntas grossas) facilitou o nosso trabalho, pois não precisávamos de betoneira, mas apenas de furadeira com betoneira.Os materiais de instrução muito bem preparados do fabricante da polia também ajudaram. Tivemos tanto sucesso na colocação de tijolos nas paredes que nosso gerente de obra nos enviou mestres de outras obras para ver como fazê-lo!
Também lidamos bem com a disposição do teto. Desistimos dos populares rib-rib ou monolíticos, que são difíceis de fazer e exigem quebras tecnológicas, mas optamos pelo concreto protendido. As placas de forro saíram da fábrica 2 semanas após o pedido ter sido feito, e foi o suficiente para instalá-las por 2 pessoas. O teto tinha a capacidade de carga necessária imediatamente após a instalação, de modo que outras obras puderam ser realizadas imediatamente.
Realizamos também todos os trabalhos de escavação, reforço e alagamento de fundações. O tempo estava favorável e? solo argiloso - nenhuma cofragem necessária, nenhuma chuva, portanto, não havia "piscina". O trabalho não era leve, mas o acabamento era perfeito :-); meu marido igualou a última camada com uma enxada! Economizamos no isolamento das paredes da fundação - colocamos blocos isolantes entre elas e as paredes do térreo, o que não custou muito.
No entanto, não decidimos fazer o telhado nós próprios, porque não o conhecemos. Uma boa equipe vale seu peso aqui. Conseguimos um contacto sobre a recomendação - uma equipa de cinco pessoas conseguiu fazer uma cobertura com uma área de 300 m2 em 3 dias úteis.
Acima de uma parte da garagem existe um sótão não aproveitado (pretendemos utilizá-lo como espaço de arrumação). Lá, em vez da treliça tradicional, usamos treliças de telhado pré-fabricadas com uma capacidade de carga de até 150 kg / m2. Em sua faixa inferior, colocamos um piso de placas OSB. A montagem realizada pelo fabricante de treliças demorou 1 dia, o que mais uma vez economizou tempo e custos - não havia guindaste, equipe de montagem, etc.
Depois que a casa foi coberta com um telhado, ficou mais fácil fazer o trabalho por dentro. Não pingava em nossas cabeças, então podíamos planejá-los independentemente do clima.
Lidamos com contrapisos com bastante facilidade. Fizemos com uma mesa autonivelante. É um material muito bom, proporcionando uma base lisa e uniforme para a aplicação de poliestireno, independentemente de haver pavimento radiante ou não. Temos uma diferença de altura de 1 cm em apenas um local ao longo de um comprimento de 11 m.
A construção da escada acabou sendo um trabalho árduo. Durante um dia, tivemos que preparar 26 betoneiras e espalhar o concreto em uma posição desconfortável e amontoada, pois era impossível ficar nas bordas dos degraus e não era possível usar um guincho. Conseguimos. A filha também ajudou.
O resultado de todas essas atividades é uma casa com o desvio de uma parede - é exatamente 1 cm mais comprida que a paralela. Os risers são preservados. Para mim, a construção independente com o apoio de especialistas em momentos-chave é a Grande Aventura da Vida! Positivo! Sim, você também precisa gastar tempo lendo, treinando, encontrando detalhes e materiais. No entanto, deve ser feito de qualquer maneira, porque a casa deve ser para nós, não para o empreiteiro. Uma coisa é preciso admitir - vale a pena ter um gerente de construção muito bom! Se não fosse por ele, teríamos uma "casa chutada" do design aos detalhes.
Construindo um sistema de pedidos
Os empreiteiros sucessivos são responsáveis pelas obras subsequentes. Este tipo de construção baseia-se em pequenas empresas especializadas em robôs específicos.
O mais importante para o investidor é encontrar um bom empreiteiro e providenciar no momento certo para que não haja paradas inesperadas no canteiro de obras. É bom entrar em contato com os clientes anteriores das empresas selecionadas, ver o trabalho realizado, saber se houve problemas de qualidade, prazos, finanças, ordem. Para evitar confusão sobre assumir a construção, vale a pena contar com empreiteiros trabalhando juntos. Isso garante mais disciplina entre eles e se traduz em um melhor resultado final.
Quando bons empreiteiros são selecionados, um contrato deve ser assinado e o escopo das obras, as regras para pagamento de materiais e obras executadas devem ser cuidadosamente definidas. Vale a pena introduzir a previsão de que as obras sejam recolhidas durante a sua execução em momentos específicos e importantes.
A desvantagem desse método de construção é que os investidores precisam coordenar todas as obras eles mesmos e organizar a frente de trabalho para os empreiteiros individuais. Por isso, vale a pena ter um verdadeiro gerente de obra ou até mesmo um supervisor. Eles vão cuidar dos nossos interesses e, antes que a próxima empresa comece a trabalhar, vão estabelecer e verificar o estado inicial.
Nessa forma de realizar as obras, o investidor deve ter liquidez financeira para pagar as obras realizadas em dia. Além disso, se for o responsável pela compra dos materiais, deve garantir a sua entrega no canteiro de obras na hora certa. Também existe o risco de paralisações em várias fases da construção e de erros cometidos por vários empreiteiros que geram custos adicionais.
Vale a pena verificar a qualidade do trabalho realizado no sistema de pedidos. Os empreiteiros subsequentes não podem explicar mais tarde que a má qualidade resulta do trabalho de seus antecessores. Os investidores arcam com as consequências financeiras.
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Especializações de empresas contratantes
Empreiteiros especializados em obras gerais de construção. O leque de obras que oferecem é muito vasto e inclui a execução da concha (desde escavações para fundações até à armação do telhado), e por vezes também obras de acabamento no interior e no exterior da casa.
Carpinteiros - são especializados em estruturas de madeira.
Cobertura - execute a opacidade inicial e arranjo de cobertura e cobertura.
Rebocadores - são especializados em rebocos e sistemas de isolamento térmico, mas também podem realizar obras de construção em geral. Instaladores elétricos - são especializados em instalações elétricas, mas muitas vezes também organizam redes de computadores, alarmes e multimídia.
Instaladores sanitários - realizam instalações hidráulicas e de aquecimento central.
Os instaladores tratam da implementação de uma instalação mecânica com recuperação (recuperação de calor). Lareiras - especializam-se na instalação de lareiras, distribuição de sistemas de distribuição de ar quente (DGP), realização de isolamento e revestimento da lareira. Equipes de acabamento - entre elas estão pintores, pisos, ladrilhos e carpinteiros. Studniarz - como o nome sugere, fazer poços. Dicer - eles fazem rampas e caminhos pavimentados.
Sistema de pedidos. Experiências de investidores
Kasia e Marek estão construindo uma casa com área útil de 214,21 m2. Eles decidiram por um sistema de pedidos. Eles começaram a construção em julho de 2014; planejamos concluí-lo em 2016.
Kasia e Marek: Antes de iniciar as obras, comparamos o sistema de encomenda com a oferta de várias empresas de construção com sistema de desenvolvimento. Descobriu-se que, ao construir um método de entrega de obras subsequentes, economizaremos cerca de 30%. Na hora de construir o sistema de desenvolvimento, você também tem que se dedicar e supervisionar a construção, por isso decidimos que vamos terceirizar para outras empreiteiras. Não temos pressa em decidir sobre um pequeno projeto de construção de uma empresa. Não nos arrependemos de nossa decisão. Agora também escolheríamos o mesmo método de construção. Quanto mais já sabemos muito sobre construção. É impossível comparar a experiência adquirida com o que conhecíamos no início da construção.
Usamos apenas equipes recomendadas. Também passamos muito tempo verificando seu trabalho em outros projetos. É muito importante confiar o trabalho aos melhores. O maior problema é garantir a continuidade das obras. Se uma equipe sai do cronograma, ela para de repente. É uma forma de construir para os investidores com tempo de construir. Essas situações sempre acontecem quando algo precisa ser melhorado. Felizmente, conosco, tratava-se de pequenas coisas. Tudo depende novamente do profissionalismo dos intérpretes.
Construindo uma casa com um empreiteiro geral
A construção com empreiteiro geral consiste em confiar a construção a um empresário (empresa) que realiza a construção desde o início até à fase de promotor e por vezes também "chave na mão". Pode parecer que este é o método mais confortável para os investidores, mas também tem suas desvantagens.
Embora seja sem dúvida uma vantagem que o investidor confie a construção do edifício a uma empresa, o seu "monopólio" pode ser desastroso para a qualidade das obras. Você deve prestar atenção e garantir que os materiais e obras utilizados estejam de acordo com o projeto e o contrato.
Este método de construção geralmente é também o mais caro. Portanto, vamos garantir o que pagamos. Ao escolher um empreiteiro geral, vamos verificar seus projetos anteriores, saber quantos funcionários ele emprega e se ele tem suas próprias equipes, se usa empresas em constante cooperação ou ainda emprega empresas novas. Construir uma casa no sistema geral do empreiteiro pode parecer mais caro porque inclui todos os custos, mesmo aquelas obras que são freqüentemente esquecidas durante a construção de um sistema doméstico.
Nesse sistema, é necessário um inspetor de supervisão do investidor. A sua principal tarefa é controlar as obras ao abrigo do contrato celebrado entre o investidor e o empreiteiro. A frequência das visitas do fiscal de obra necessárias ao canteiro de obras, que acata as etapas individuais da obra, decorre do andamento das obras.
Ao escolher um empreiteiro geral, vamos verificar sua confiabilidade. Deixe-o mostrar ordem no canteiro de obras.
Quais trabalhos devem ser verificados pelo gerente do local e pelo inspetor de supervisão
As obras mais importantes que requerem fiscalização durante a construção da casa (a versão mínima está marcada a negrito).
- Organização do canteiro de obras - treinamento em saúde e segurança, definindo os princípios de cooperação, troca de informações.
- Remoção de húmus para eliminação - verificação.
- Verificação do eixo do edifício após a implantação geodésica.
- Controle da escavação feita para a sapata.
- Elaboração de armadura de laje de fundação ou sapatas contínuas - visita em curso.
- Verificação e aceitação do reforço da fundação.
- Inundação da fundação.
- Visita durante a impermeabilização de sapatas e paredes de fundação.
- Início das obras de alvenaria - verificação da disposição do isolamento horizontal.
- Visita durante a alvenaria das paredes de fundação.
- Verificar a compactação das camadas sob o pavimento, a disposição da instalação (se houver tábua, é omitida).
- Verter concreto magro.
- Aplicação de alvenaria nas paredes do piso térreo.
- Assentamento de chaminés no piso térreo.
- Verificar o reforço das vigas do lintel nas paredes.
- Fôrma para lajes.
- Preparação de reforço de teto.
- Preparação do reforço da escada.
- Aceitação de reforço de teto, vigas e escadas.
- Visita durante a concretagem do forro.
- Assentamento de alvenaria nas paredes do sótão.
- Chaminés de alvenaria no sótão.
- Verificar a preparação dos elementos de concreto armado do sótão antes da concretagem.
- Treliça do telhado - montagem da estrutura (duas visitas).
- Cobrindo a armação do telhado.
- Assentamento de paredes divisórias em alvenaria.
- Uma visita durante a execução do isolamento.
- Visita 1 ao rebocar a rede (se houver) ou revestimento exterior.
- Visita 2 durante o reboco da rede ou revestimento exterior.
- Visita 1 durante as instalações elétricas.
- Visita 2 durante a execução da canalização.
- Visite 3 durante outras instalações.
- Visita durante o reboco de interiores.
- Visita durante o processo de pavimentação.
- Funciona no exterior - terraço / varandas.
- Uma visita durante o processo de acabamento - aplicação de gesso, demão de acabamento, construção com placas de gesso.
- Visita no acabamento - colagem de ladrilhos cerâmicos em pisos e paredes.
- Visita durante o acabamento - pintura.
- Conclusão das obras.
Construção com empreiteiro geral. Experiências de investidores
Monika e Andrzej, de Milanówek, estão construindo uma casa com 210 m2. Eles decidiram por um sistema geral de contratantes. Eles começaram a construção em maio de 2014; terminado em junho de 2015, planejamos lançar neste outono.
Monika e Andrzej: Antes de selecionar o empreiteiro geral, fiz uma análise local das empresas, mas a ferramenta mais valiosa acabou sendo a Internet e o portal Oferteo.pl. Consegui coletar cerca de 30 ofertas. Infelizmente, demorei algum tempo a tomar a decisão final e demorou cerca de 3 meses. Eliminei rapidamente aqueles empreiteiros que só precisavam de informações sobre o tamanho da casa, sem vontade de ver o projeto ("afinal casa é casa e o que pode nos surpreender"). O segundo critério era o preço, e aqui as propostas extremas foram rejeitadas, embora eu tenha analisado as mais altas com cuidado. Isso me permitiu ver quanto custa realmente a construção. Eu só aceitei aquelesque foram baseados em uma estimativa de custo de papel detalhada e fornecidos com um contrato de amostra. Posteriormente, negociei com três empresas selecionadas e esclareci os termos da cooperação.
A construção com uma empreiteira geral não tem necessariamente as mesmas vantagens, mas definitivamente tem menos desvantagens, e aquelas que, de fato, também existem em uma forma diferente de construção. Apesar dos arranjos bastante detalhados, nunca será possível economizar tudo e o empreiteiro sempre tentará cortar custos e buscar economia; aqui você tem que ter muito cuidado. Não me refiro apenas aos materiais, mas também à própria obra. Muitas pessoas não convertem seu tempo em dinheiro, fui forçado a isso. Não consegui organizar o canteiro de obras, encomendar materiais e procurar empreiteiros sem afetar negativamente meu trabalho e salário. Com minha esposa, não podíamos nos dar ao luxo de ser negligenciados ou perdidos.Esse foi o principal motivo da escolha desse modo de trabalho. Além disso, essa construção é muito mais rápida. Olhando para ele como um todo, não tenho certeza se é tão caro quanto a maioria das pessoas pensa. Claro, para quem não está trabalhando ou tem uma profissão autônoma que pode controlar totalmente o canteiro de obras, este não é um bom método. Mas existem muitas pessoas assim?
O contrato não especificava apenas o prazo e o preço, mas principalmente o método de construção e os materiais a serem usados. O anexo ao contrato era uma especificação do material, bastante detalhada, e quaisquer alterações tiveram que ser aceitas por mim com base no parecer do fiscal da fiscalização. A divisão da construção em fases e a exigência de que o pagamento seja feito na conclusão e cobrança de cada fase, a ausência de pré-pagamentos, também foram importantes. Claro, o contrato também inclui uma garantia de vários anos, o que dá algum conforto, principalmente se o contratante tiver seguro.
O canteiro de obras deve ser inspecionado pessoalmente em todos os momentos e com a ajuda de especialistas independentes. Contratar uma pessoa independente do contratante é muito importante. O inspetor de supervisão do investidor é indispensável. De preferência um que você sempre possa ligar e que em situações de emergência possa comparecer no canteiro de obras. Obviamente, o fiscal efectuou comigo a aceitação de todas as fases da construção (incluindo reforço e obras cobertas), antes do pagamento do empreiteiro. O inspetor supervisor também deve ser cuidadosamente selecionado. Usei um procedimento semelhante ao da seleção de um contratante, mas os critérios mais importantes foram disponibilidade e competência.
É assim que uma pessoa se torna um especialista depois de construir uma casa, mas certamente não no processo. Ainda há muito a aprender, no entanto. Enfim, descobri que de fato, a única pessoa que conhecia o design em todos os detalhes era eu. Portanto, todas as noites depois do trabalho, eu estava no canteiro de obras com minha esposa para verificar se algo havia sido esquecido ou mal interpretado.
Não solicitei um certificado energético doméstico e considero este documento redundante. Além disso, os certificados de desempenho para casas unifamiliares não são mais obrigatórios. Na fase de projeto, tal cálculo foi feito. Quando vi até que ponto esses cálculos são teóricos e baseados em suposições gerais, fiquei cético. Esses cálculos são definitivamente úteis na tomada de decisões sobre os parâmetros das partições e a escolha dos materiais, e isso é tudo. Na verdade, isso não é complicado e você pode fazer isso sozinho. É importante não se desviar dessas premissas durante a construção e até mesmo - se possível - escolher materiais melhores. Diga a verdade,só durante o funcionamento da casa veremos o que realmente é e terá credibilidade para mim.
