Quando a construção de uma casa é possível
Quando não há um plano de zoneamento local em uma determinada área, você deve solicitar ao escritório municipal (cidade) uma decisão sobre as condições de desenvolvimento (tal decisão não é necessária quando existem planos locais válidos).
A decisão será positiva se as seguintes cinco condições forem atendidas:
1) pelo menos um terreno contíguo, acessível a partir da mesma via pública, é desenvolvido de forma a ser possível especificar os requisitos para novas construções;
2) o canteiro de obras planejado tem acesso a uma via pública (a declaração de acesso do terreno a uma via pública faz parte do pedido de decisão do investidor, o que é confirmado pela folha de referência geodésica anexa; a comuna avalia sua exatidão com base em todas as evidências conhecidas do escritório, por exemplo, do cadastro) ;
3) as utilidades existentes ou planejadas são suficientes para construir tal casa (o investidor pede aos fornecedores de mídia que façam uma promessa de condições para fornecer as utilidades necessárias; a comuna aceita, e seus requisitos estão incluídos na decisão de zoneamento) ;
4) a área não é agrícola ou florestal (isso exigiria uma mudança no uso pretendido para fins de construção, impossível de implementar formalmente devido à falta de plantas);
5) a decisão está em conformidade com regulamentos separados (incluindo as disposições de proteção ambiental, proteção da natureza, proteção de monumentos e bens culturais, legislação da água, legislação de mineração, etc.).
Na decisão, o escritório irá especificar qual edifício pode ser construído em tal terreno - entretanto, não será necessariamente uma casa unifamiliar (escreveremos sobre isso abaixo e na próxima página).
A decisão será negativa se alguma das condições acima não for atendida. Isso significa que não há chance de construção em uma determinada área até que os trabalhos de desenvolvimento e adoção de um plano local sejam iniciados.
Como o escritório determina as condições de desenvolvimento
A fim de determinar as condições dos novos edifícios na decisão emitida (ou seja, o que pode ser construído no terreno), o escritório deve designar os chamados área analisada. Será simplesmente uma área que inclui também lotes vizinhos. Terreno vizinho é aquele que faz divisa com o terreno do investidor e é acessível pela mesma via pública.
Atenção! Fronteira por um ponto (com cantos de parcela) é um bairro insuficiente. O legislador exige o cumprimento da condição de vizinhança direta, ou seja, contígua a propriedades vizinhas ao longo de sua fronteira.
Na área analisada, o escritório levará em consideração dois fatores:
- a função de desenvolvimento de edifícios e desenvolvimento de terras, ou seja, o método de utilização dos edifícios existentes e o desenvolvimento da área no bairro (por exemplo, habitação unifamiliar, habitação multifamiliar, serviço, comercial, agrícola, etc.);
- características dos edifícios e desenvolvimento do terreno, ou seja, dimensões, forma arquitetônica dos edifícios, localização das linhas de construção e intensidade do uso do solo (relação entre a área bruta total dos edifícios e a área do imóvel).
A função de desenvolvimento deve ser compatível com a função de desenvolvimento na parcela vizinha. Com base nas características do desenvolvimento do terreno vizinho, o escritório determinará os parâmetros da casa planejada (por exemplo, a possibilidade de construir uma casa de dois andares dependerá da existência de uma casa de dois andares nas proximidades do terreno).
Onde você pode construir
De acordo com o regulamento, os investimentos podem ser realizados sempre que seja possível deliberar sobre as condições de desenvolvimento com base no princípio da boa vizinhança - tendo como referência os edifícios existentes. Portanto, emitir uma decisão sobre as condições de desenvolvimento dá a chance de construir uma instalação. No entanto, não podemos ter certeza de que será o objeto que queremos construir - uma casa unifamiliar só pode ser construída onde houver também uma casa unifamiliar nas imediações. No entanto, não será possível construir uma moradia unifamiliar em lote de terreno junto a uma loja ou casa com loja, junto a um edifício agrícola, ou onde não existam edifícios.
Atenção! As condições de um novo desenvolvimento não podem ser determinadas se não for possível determinar a linha de construção. Esta linha é marcada pela construção existente localizada no terreno vizinho, localizada na via pública (linha de construção a partir da via pública) ou pelo menos dois edifícios localizados na via interna (linha de construção pela via interna).
Base jurídica:
Lei de 27 de março de 2003 sobre ordenamento e ordenamento do território (Diário Oficial de 2003, n.º 80, item 717),
Portaria do Ministro das Infraestruturas de 26 de agosto de 2003 que estabelece requisitos para novas construções e loteamentos no caso de falta de um plano de ordenamento do território local (Diário Oficial de 2003, nº 164, item 1588).
