Nova lei de construção: boas mudanças para investidores

Nova lei de construção: menos papelada

A nova lei da construção significa menos formalidades, simplificando e agilizando o processo construtivo e, assim, reduzindo o custo de financiamento do investimento. Estas são apenas algumas das comodidades com que pode contar quem decide ter uma casa própria. E embora tenhamos que esperar por uma reforma completa da lei de investimento e construção sob o nome de Código Urbano e de Construção, que regula, inter alia, as questões de política espacial local, a alteração introduzida pelo legislador nos permitirá aumentar o número de projetos de construção iniciados por investidores.

E se já solicitamos uma licença de construção?

Para os investidores que não tenham cumprido as formalidades e já tenham apresentado os documentos necessários para a obtenção do alvará de construção, aplicam-se os regulamentos em vigor. O legislador abre uma exceção em relação à construção ou reconstrução de moradias unifamiliares cuja área de influência não ultrapasse os limites do lote ou não aumente. Em relação a esses investimentos, você já pode aproveitar a nova lei, ou seja, a notificação com o projeto.

O investidor pode decidir qual a opção a utilizar - o prazo para tomar essa decisão é de 30 dias a contar da data de entrada em vigor do novo regulamento, ou seja, a partir de 28/06/2015.

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Fim das licenças de construção e reconstrução da casa?

O fim das licenças de construção é certamente uma informação positiva (e longamente esperada), pois marca o fim da batalha com a máquina de escritório, que para muitos foi o início do fim da construção da casa.

No entanto, deve ser dito … isso é apenas parcialmente verdade. Os regulamentos introduzidos não eliminam completamente a obrigação de possuir uma licença de construção, apenas introduzem exceções a este respeito.

Construção sem licença - para quem?

Quais são essas exceções? A construção sem licença se aplica apenas aos edifícios cuja área de influência não exceda os limites do lote coberto pelo investimento, ou seja, eles têm distâncias padrão das fronteiras dos vizinhos, conforme exigido por lei (leia mais sobre as distâncias exigidas dos limites do lote). Em uma situação em que essas distâncias sejam menores, o investidor ainda terá que solicitar uma licença de construção.

A obrigação de designar esta área cabe ao arquitecto da casa (até ao momento era feito pelo gabinete local competente), que coloca esta informação no projecto de documentação de construção.

Casas geminadas e geminadas com licença de construção

De referir ainda que a isenção da obrigação de obtenção de licença de construção não se aplica às edificações geminadas ou geminadas - situam-se sempre dentro da chamada orla pontiaguda e o impacto supera o próprio lote.

Os proprietários destes edifícios poderão, em pé de igualdade com os proprietários de moradias isoladas, aproveitar a possibilidade de reconstruir a sua casa sem obter uma licença, desde que, no entanto, a reconstrução não conduza a um aumento da área de influência existente do edifício nas propriedades vizinhas.

Atenção! A forma mais fácil de reconstrução, no entanto, não se aplicará às obras realizadas nas instalações inscritas no registo de monumentos - nesta situação, tanto a licença de construção como o consentimento do conservador ainda serão necessários.

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Qual é a área de influência?

A área de influência deve ser entendida como a área ao redor da casa em construção, designada com base em regulamentos separados (condições técnicas a serem cumpridas pelos edifícios e sua localização, regulamentos de incêndio, regulamentos sobre proteção ambiental, proteção de monumentos ou lei da água), introduzindo restrições ao desenvolvimento desta área. Em cada caso, a área de influência será diferente, pois o tamanho do terreno e os parâmetros da casa em construção serão diferentes.

Obras de construção sem licença: garagem, gazebo, laranjal

As novas disposições da lei de construção também alargam o âmbito das obras de construção, para as quais também não é necessária licença de construção, incluindo:

- construção de garagens;

- aumentar as dimensões dos gazebos, bem como dos alpendres e laranjas residenciais para a área de construção até 35 m2 para cada 500 m2 de área do lote (até agora a área de construção era de 25 m2);

- aumento das dimensões das copas com área construída de até 50 m2 (até 25), localizadas no lote onde está inserido o edifício residencial, ou destinadas à construção de moradias, sendo que o número total dessas coberturas não pode ultrapassar dois por cada 1000 m2 de área do lote;

- aumento das dimensões das piscinas e tanques residenciais para 50 m2 (no estado legal anterior eram até 30 m2);

- isolamento de edifícios até 25 m de altura; de acordo com os regulamentos em vigor, a isenção abrange edifícios até 12 m;

- construção de edifícios unifamiliares térreos para recreação individual, com área de incorporação até 35 m2 (o número dessas instalações não pode ser superior a um por cada 500 m2 de terreno).

Atenção! Ressalte-se que se trata de repouso periódico, portanto a isenção não se aplica a edificações que durem todo o ano. Esse trabalho em condições normais requer apenas uma declaração regular.

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Obras de construção sem licença de construção e sem notificação

É importante saber que algumas estruturas e obras de construção não estão sujeitas a qualquer controlo por parte do escritório após a alteração da lei da construção. Não precisamos denunciá-los de forma alguma, muito menos ter permissão para realizá-los e … será legal. É também uma grande ajuda, porque anteriormente exigiam a intervenção das autoridades de arquitetura e construção. Esses investimentos incluem, por exemplo:

- construção de pequenos objetos de arquitetura em seu próprio terreno (excluindo gazebos);

- construção de cerca não superior a 2,2 m;

- construção de uma rampa para deficientes físicos;

- instalação de abastecimento de água, aquecimento, instalações elétricas e de telecomunicações no interior da casa;

- instalação de bombas de calor, aparelhos fotovoltaicos com potência elétrica até 40 kW e coletores solares autônomos.

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Aplicativo com projeto de construção

Se a área de influência da casa projetada (ou reconstruída) não ultrapassar a área do terreno do próprio investidor, então - como já dissemos - não solicitamos uma licença de construção. O aplicativo em si é suficiente.

Por outro lado, somos obrigados a anexar ao pedido o projeto de construção em quatro cópias e outros documentos exigidos ao abrigo da licença de construção para este edifício, ou seja, uma declaração do direito de uso da propriedade para fins de construção, e também, se não houver um plano de ordenamento do território local, uma decisão sobre as condições de construção e paisagismo.

Este é um procedimento novo ao lado da notificação regular (continua a ser aplicável; apenas especificamos o tipo, âmbito e forma de execução das obras de construção e a data do seu início). Anexamos ao pedido apenas a declaração acima referida e, dependendo das necessidades, esboços ou desenhos e outras licenças, disposições e opiniões exigidas por regulamentos separados.

Informações públicas sobre o canteiro de obras e a possibilidade de objeção

Depois de receber a notificação, o starost publica essas informações no site do seu gabinete no Boletim de Informação Pública no prazo de três dias. Ele fornece o nome e o sobrenome ou o nome do investidor, bem como o endereço e a descrição da instalação projetada.

O boletim também inclui uma disposição sobre a possibilidade de objeções por parte dos proprietários de imóveis vizinhos às obras em execução. Graças a este novo regulamento, eles podem descobrir o que está acontecendo com seus vizinhos atrás da cerca. No caso de uma notificação de construção de uma casa, eles não são parte no processo e não são automaticamente notificados de que alguém vai construir uma casa nas proximidades.

A informação pública deve ser um portal que permite possíveis comentários a serem feitos por aqueles vizinhos que acreditam que a nova instalação terá um efeito impróprio em sua propriedade, por exemplo, limitar o fluxo de luz do dia. A intervenção com o staroste pode então terminar em levantar uma objeção por parte dele, se ele realmente achar que nossas dúvidas são justificadas. Ele tem 30 dias para fazer isso. Caso contrário, o projeto é aprovado (carimbado) e o trabalho pode começar.

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Atenção! A lei alterada permite que o investidor inicie as obras notificadas em até três anos, antes eram dois anos. No entanto, o starost pode impor, por meio de uma decisão, a obrigação de obter uma licença para a execução de um objeto específico ou obras de construção abrangidas pela obrigação de notificação, se sua implementação violar as disposições do plano de desenvolvimento espacial local, decisão de zoneamento ou pode causar, por exemplo, deterioração do meio ambiente.

Projeto de construção na nova lei de construção: menos burocracia

De acordo com as disposições da nova Lei de Construção, ao apresentar um projeto de construção, não temos que anexar ao projeto de construção as declarações sobre o fornecimento de energia, água, calor, gás, coleta de esgoto e sobre as condições para conectar a instalação às redes de água, esgoto, calor, gás, eletricidade e telecomunicações.

Não será necessária a declaração do administrador da estrada sobre a possibilidade de ligar o terreno onde a casa será erguida com uma via pública (exceto para estradas nacionais e provinciais, para as quais tais arranjos ainda serão necessários).

A verificação se o prédio foi interligado à mídia e se tem acesso a via pública ocorrerá apenas na fase de colocação em serviço da casa. A primeira fase foi encurtada - será possível começar a usar a casa depois de notificar o inspetor de supervisão de construção do poviat sobre a conclusão da construção, se ele não levantar objeção no prazo de 14 dias (antes eram 21 dias) a partir da data de entrega da notificação.

Quanto é ilegalidade na nova lei de construção

O legislador deixou a taxa de legalização no nível atual para a construção e reconstrução de um edifício residencial, tanto aquele que requer licença de construção como aquele erguido de acordo com a nova solução (notificação com o projeto).

Construção não autorizada mais barata

Em ambos os casos, a taxa de licença de construção ainda é alta - chega a 50.000 PLN. Mas vamos pagar menos, 2,5 mil, quando sem a notificação de costume, por exemplo:

- vamos erguer uma cerca com altura de mais de 2,2 m;

- vamos construir uma piscina ou lago com área até 50 m2;

- instalaremos dispositivos com altura superior a 3 m no canteiro de obras, por exemplo, uma estrutura de suporte de antena.

O valor da taxa de legalização é de PLN 5.000, se terminarmos a construção também sem notificação:

- estação de tratamento de esgoto doméstico com capacidade de até 7,5 m3;

- um edifício utilitário autônomo de um andar, incluindo uma garagem, gazebo ou alpendre ou laranjal (jardim de inverno) com uma área de desenvolvimento de até 35 m2;

- uma casa de veraneio térrea, autônoma, destinada ao repouso periódico, com uma área de construção de até 35 m2;

- tanque sem drenagem para resíduos líquidos com capacidade de até 10 m3;

- uma instalação de tanque de gás liquefeito com tanque único, destinada a alimentar uma instalação de gás em edifício residencial unifamiliar.

Atenção! Essa taxa pode ser diferida, parcelada ou resgatada, desde que devidamente justificada.