Crédito à habitação: as mudanças mais importantes

Calma, a situação é estável

Na raiz da crise estava, nomeadamente, uma política financeira demasiado frouxa no domínio dos empréstimos à habitação e o endividamento excessivo de algumas famílias associado. A fim de evitar situações semelhantes no futuro, no nosso sistema jurídico a obrigação de garantir a correção da concessão de empréstimos foi assumida pela Autoridade de Supervisão Financeira da Polónia. É uma instituição criada ao abrigo da Lei de 21 de julho de 2006 sobre a supervisão do mercado financeiro. A sua missão - para além das actividades que visam o bom funcionamento do sector bancário - é também "zelar" pelos mercados de seguros e pensões, bem como das demais instituições de pagamento.

Actualmente, pode concluir-se que a situação do mercado financeiro na Polónia é relativamente estável, embora um determinado grupo de bancos, infelizmente, não siga as recomendações da Comissão. Portanto, ao solicitar um empréstimo, você deve sempre analisar o maior número possível de ofertas para escolher a melhor e ter certeza de que a decisão de aceitá-la foi feita com base em informações confiáveis.

A, B, F, J e S, que é o alfabeto de KNF

As recomendações atuais emitidas pela Autoridade de Supervisão Financeira da Polônia incluem:

• Recomendação A - relativa à gestão do risco que acompanha as operações concluídas pelos bancos no mercado de instrumentos derivados (trata-se de instrumentos financeiros cujo valor depende, entre outros, da cotação das acções, da rendibilidade das obrigações e das taxas de juro);
• Recomendação B - relativa à mitigação do risco das aplicações financeiras dos bancos;
• Recomendação F - relativa aos critérios básicos utilizados pela Autoridade de Supervisão Financeira da Polónia ao aprovar os regulamentos para determinar o valor dos empréstimos hipotecários de imóveis emitidos por bancos hipotecários;
• Recomendação J - relativa aos princípios de coleta e processamento de dados imobiliários pelos bancos.

No entanto, nós - investidores - devemos estar mais interessados na Recomendação S. Ela geralmente se refere a "boas práticas na gestão de exposições de crédito com garantia hipotecária". Na prática, introduziu a obrigatoriedade de os clientes bancários terem contribuição própria, cuja alíquota vem aumentando sistematicamente e de janeiro de 2017 para 20%, e liquidou empréstimos por 100% do valor do imóvel adquirido. A razão destas ações é a já mencionada flexibilização da política financeira - que ficou visível na facilidade de obtenção de um empréstimo, tanto ao nível da liberdade de moeda como da duração do prazo do empréstimo. Os bancos também reduziram os tomadores de empréstimos com rendas baixas e incertas.Agora, aumentar a nossa própria contribuição para o crédito à habitação é uma espécie de confirmação para o banco de que, ao pedir um empréstimo para comprar um apartamento ou construir uma casa, temos uma situação financeira estável, ou seja, estamos solventes.

Mas também deve ser dito que a decisão da Autoridade de Supervisão Financeira da Polônia de endurecer a Recomendação S pode acabar sendo um limite impossível para muitos de nós. Nem todo mundo conseguirá arrecadar os 20% na meia convencional. Embora, de acordo com muitos analistas, seja o aumento da própria contribuição que protege o potencial mutuário - em caso de eventos aleatórios e da necessidade de rescindir o contrato de empréstimo, ele tem a chance de vender o imóvel a um preço que permite acertar contas com o banco e manter algo para si mesmo. Isso é impossível no caso de muitos dos chamados empréstimos em francos suíços, onde o valor do empréstimo atualmente excede o valor do próprio imóvel (os trabalhos ainda estão em andamento em um ato relevante que regulamenta o problema dos francos suíços).

Vamos relembrar brevemente qual foi a nossa "história" nos últimos anos:

• a partir de 1 ° de janeiro de 2014, os clientes que solicitam um empréstimo devem ter sua própria contribuição de 5%
• a partir de 1 de janeiro de 2015, a contribuição própria na contratação do crédito habitacional já era de 10% do valor do imóvel,
• Janeiro de 2016 é outro aumento da contribuição própria para 15%,
• a partir de janeiro de 2017, o mutuário deve ter - como dissemos - 20% da sua contribuição (por exemplo, com um empréstimo de PLN 500.000, isso significa a necessidade de ter a soma dos seus próprios fundos no valor de PLN 100.000).

Atenção! Existe a possibilidade de conseguirmos um empréstimo de 90% do valor do imóvel, e até 95%, e mais, não quer dizer que devamos ter os 5 ou 10% que faltam nas mãos. Mas devemos cumprir a condição básica, que é o estabelecimento de seguro adicional para a contribuição própria faltante, por exemplo na forma de poupança em uma conta bancária ou o estabelecimento de duas hipotecas para o banco - sobre o imóvel que compramos e o outro, por exemplo, pertencente a um membro da família, claro que com o seu consentimento .

O que isso significa?

Recomendação - não é um ato normativo de natureza vinculativa, como uma lei ou regulamento, é uma espécie de recomendação aos bancos, estabelecendo os princípios da atividade bancária segura. Essas recomendações são dirigidas a todos os bancos. É importante saber que não existe um procedimento legalmente definido para a emissão de recomendações, sendo que o procedimento da autoridade de supervisão a este respeito decorre da prática adotada. A Autoridade de Supervisão Financeira da Polónia adotou a regra de emitir recomendações mediante a adoção de uma resolução sobre a sua adoção.

Contribuição própria - expressa em percentagem, e o seu nível é determinado pelo rácio LtV (Loan-to-Value), ou seja, o rácio entre o montante do empréstimo e o valor da garantia. A Autoridade de Supervisão Financeira da Polónia decidiu que a sua introdução é necessária para aumentar a segurança tanto dos devedores como dos credores. É importante notar aqui que a contribuição própria mínima para crédito à habitação é um padrão internacional. Na maioria dos países europeus, já é necessário ter apenas 20% da contribuição própria.

Recomendação S - continuação

A mudança mais importante - como dissemos - na Recomendação S é aumentar o montante da contribuição própria. Mas isso não é tudo que a KNF recomenda.

No que diz respeito à moeda do empréstimo, a PFSA recomenda que os bancos concedam empréstimos hipotecários apenas na moeda em que os clientes obtêm suas receitas. Isso também se aplica a clientes de alta renda. Os empréstimos em moeda estrangeira estariam disponíveis apenas para aqueles que recebessem tal remuneração, por exemplo, em euros. Tal disposição é uma espécie de selo oficial do fim dos empréstimos em moeda estrangeira e sua disponibilidade para o tomador médio.

Além disso, o PFSA indica que a qualidade de crédito do mutuário deve ser calculada para um período máximo de reembolso de 30 anos. O período real especificado no contrato pode ser de no máximo 35 anos - é possível a pedido do cliente, mas os bancos são obrigados a exigir um período de reembolso mais curto (isto é ditado, inter alia, por uma redução na renda na idade de aposentadoria).

A recomendação S também esclarece as obrigações dos bancos em relação à etapa anterior à assinatura do acordo final. Pois bem, devemos receber com antecedência todas as informações relevantes para a avaliação de riscos e custos relacionados à conclusão do contrato, incluindo, em particular, informações sobre:

• o valor da prestação do empréstimo levando em consideração o período do empréstimo,
• a taxa de reembolso do principal do empréstimo levando em consideração o período do empréstimo,
• o custo total do empréstimo (levando em consideração o seguro celebrado em conexão com este empréstimo),
• risco de taxa de juros variável.

Essas informações devem ser apresentadas a nós por escrito. Além disso, ao nos fornecer um contrato de empréstimo para assinarmos, o banco deve nos fornecer o tempo necessário para a leitura de seu conteúdo e termos.

O banco também deve fornecer regularmente aos seus clientes todas as informações sobre os termos e condições, bem como os direitos e obrigações decorrentes do contrato. Em particular, o cliente deve ser informado por escrito sobre quaisquer alterações que afetem diretamente os termos do contrato de empréstimo, especialmente o nível de encargos para o reembolso do empréstimo (estas serão, por exemplo, alterações nas taxas de juros - se elas aumentarem, a parcela do empréstimo também é infelizmente mais alta)

A recomendação S também se aplica a contratos de seguro. Se um contrato de seguro for uma das garantias do empréstimo e o seguro tiver sido oferecido ao cliente pelo banco, o banco deve indicar claramente sua função, ou seja, o tomador do seguro ou o intermediário. O cliente também deve receber todas as informações relevantes sobre o contrato de seguro: uma indicação das partes no contrato, seus direitos e obrigações, os direitos do mutuário no contexto deste contrato e o escopo e as condições do contrato de seguro, incluindo, é claro, seu valor.

Qualidade de crédito muito importante

Ressalte-se que os bancos avaliam escrupulosamente essa capacidade, ou seja, a possibilidade de quitar o empréstimo com juros nas datas especificadas no contrato de empréstimo. Eles levam em consideração os seguintes itens:

• todos os custos de manutenção (por exemplo, taxas mensais de serviços públicos, habitação, jardim de infância, telefone, etc.),
• obrigações de crédito em outros bancos,
• obrigações não de crédito, se o cliente não puder desistir de pagá-las (podem ser, por exemplo, pensão alimentícia)
• prazo de empréstimo acordado.

Nota: No caso de mutuários que obtêm rendimentos irregulares ou instáveis (por exemplo, de contratos por mandato ou contratos para trabalhos específicos), a avaliação da solvabilidade tem em consideração o reembolso regular das responsabilidades existentes. Se for positivo, o banco pode conceder um empréstimo a esses clientes.
Ao avaliar a qualidade de crédito, os bancos também levam em consideração:

• era,
• Estado civil,
• o número de pessoas que ficam na casa;
• educação, experiência de trabalho, profissão, bem como:
• análise do histórico de cooperação do cliente com o banco (histórico de operações da conta, reembolso atempado de outros empréstimos, uso de cartões de crédito),
• Análise do histórico de crédito do cliente com base na informação disponível quer nas bases de dados do banco, quer noutras entidades, como o Gabinete de Informação de Crédito ou o Registo de Devedores Insolventes.

De modo geral, o teste de solvência de um banco é uma verificação completa de nossa receita média mensal em comparação com as despesas. A diferença é o valor que pode ser destinado ao parcelamento. Esse valor é então multiplicado por, por exemplo, 25 anos, resultando no valor máximo do empréstimo. Naturalmente, nós também devemos avaliar nossa capacidade financeira e responder à pergunta se seremos realmente capazes de pagar a dívida.

De acordo com um especialista

Jerzy Ptaszyński, diretor do Departamento de Pesquisa e Análise de Mercado Imobiliário da AMRON:

- No início do novo ano, entrou em vigor mais um limite (20%) para a contribuição própria exigida para quem pretende hipotecar. O nível mais elevado de contribuição própria exigida, em linha com as recomendações da Recomendação S, não é de forma alguma uma surpresa para os bancos e é difícil esperar que este fator por si só mude a configuração atual do mercado de crédito à habitação. Na prática, muitos bancos já utilizam esse critério há muito tempo, e alguns deles deixaram de conceder crédito habitacional cujo nível é inferior a 20%. De acordo com os últimos dados do relatório AMRON-SARFiN, mais de metade do novo crédito à habitação concedido no último trimestre foi de crédito com contribuição própria superior a 20%.Isso mostra a escala atual do fenômeno. No entanto, à luz da decisão de encerrar o programa Flat for the Young e do esgotamento dos fundos alocados para cofinanciamento nos próximos anos e da falta de uma alternativa viável no momento, será sem dúvida mais difícil para alguns clientes receberem sua própria contribuição.

A Recomendação S não impõe aos bancos uma obrigação absoluta de exigir fundos próprios dos mutuários ao nível dos 20% acima mencionados. Esta é uma recomendação. Com as disposições atuais, o valor do rácio LtV (Loan-to-Value) não deve exceder 90%, desde que a parte em falta da contribuição própria exigida seja devidamente protegida, por exemplo, bloqueando fundos na conta do mutuário, penhor de títulos do tesouro ou seguro. Por outro lado, é de esperar que, depois de aumentar o limite em questão, o mutuário não seja capaz de contribuir ao nível exigido, terá de fornecer garantias correspondentemente mais elevadas. Em qualquer outro caso,comprar um apartamento com um empréstimo exigirá uma economia sistemática e a tomada de decisões para comprar um imóvel com mais antecedência do que antes.

Base jurídica:
Recomendação S de 18 de junho de 2013 sobre boas práticas na gestão de riscos de crédito com garantia hipotecária (Diário Oficial da Autoridade de Supervisão Financeira da Polónia de 13 de agosto de 2013).